[8월 28일 기준] 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘 청약 분석(Feat. 이거 좀 심한거 아니요?)

 

회사에서 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘 청약 얘기가 핫했다..

수지구청역 근처 롯데마트 자리에 들어서서 입지가 끝판왕이라고 평가받으며..

10년 일반민간임대 아파트임에도 불구하고 맘카페, 블로그, 단톡방에서 투자자들의 기대가 대단했고..

드디어 8월 27일 모집공고가 나와서 모집공고를 보고 투자할 가치가 있는지 판단해보았다..

 

수지구청역 롯데캐슬 하이브엘 홈페이지

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사업개요

 

청약자격

 

수도권 거주 19세 이상 세대주

용인시 50% 우선 공급

청약통장 필요없음

청약점수 필요없음

소득/자산 조건없음

주택수 제한 없음

유주택자 청약 가능

다주택자 청약 가능

 

 

청약일정

 

9월 1일 ~ 2일 청약

9월 6일 당첨자 발표

9월 13일~ 17일 계약

계약을 5일동안 하네? 뭔가 냄새가 나지 않는가?

 

당첨되면 장점은??

 

취득세 無

보유세 無

종부세 無

당첨되고 입주 전 명의변경 가능??(아직 모름..맙소사~)

양도세?? (아직 모름)

주택수 미포함

 

 

교통/일자리(A등급)

일자리가 풍부한 강남, 판교, 분당, 삼성전자 사업장까지 지하철 또는 자동차로 30분 이내에 도착 가능

도착지	이용방법	소요시간
강남	신분당선	28분
판교	신분당선	12분
분당 정자	신분당선	10분
삼성전자 수원사업장	자동차	30분
삼성전자 기흥/화성사업장	자동차	30분

 

 

상권(A등급)

수지구청역 상권과 보정동 카페거리 상권을 이용할 수 있음.

근처에 롯데몰, 이마트, 농협하나로클럽, 홈플러스, 신세계백화점 등등 다 있음..

 

 

 

학군(A등급? C등급?)

학군이 애매함

수지에 살고 있는 30대 젊은 부부들의 관심사는 바로 학군일 텐데..

학군 => 초등학교 => 중학교 => 학원가라고 본다면..

학원가는 수지구청역 근방에 형성되어 있어 A등급으로 판단되지만..

초등학교를 어디로 갈 수 있는지, 중학교를 어디로 갈 수 있는지 판단이 안됨..

왜냐??

 

 

롯데캐슬 하이브엘 주소가 용인시 수지구가 아니라..

용인시 기흥구 보정동이다..

아래 그림을 보면 롯데 하이브엘이 위치한 곳은 용인시 수지구가 아님..

맙소사..

기흥구에 사는 아이들이 수지구의 초등학교와 중학교를 갈 수 있음??

롯데캐슬 하이브엘 반경 1Km 안에 초등학교 4개, 중학교 3개가 있는데 못 가는 거 아님?? 

 

 

 

 

가격

임대보증금이 약 8억 5천 ~ 8억 9천으로 책정됨..

맙소사...

계약금 10%, 중도금 49%, 잔금 41%

임대료가 월 100만원..

맙소사..

월 100만원짜리 반전세라고 보면 될 듯..

 

 

그럼 8억 5천 임대보증금이 적당한 것인가?

25년 6월에 입주 예정이니까 앞으로 4년 정도 남아있는데

21년 8월 기준 주변 34평 전세시세를 살펴보면 가장 비싼 곳이

전세 실거래가 상록7단지 33평 6억 2천, 수지 삼성래미안 35평 6억 8천

 

 

 

 

대장아파트의 전세가 6억 8천을 기준으로 전세가 인상이 매년 5%만 가능하니

22년부터 26년까지 전세금이 매년 5%씩 상승한다고 가정하면

25년에는 8억 2천, 26년에는 8억 6천 정도가 될 것으로 계산됨.

 

68000만 * 1.05 = 71400만 (22년 예상)

71400만 * 1.05 = 74970만(23년 예상)

74970만 * 1.05 = 78720만(24년 예상)

78720만 * 1.05 = 82650만(25년 예상)

82650만 * 1.05 = 86787만(26년 예상)

 

24년까지 수지구의 아파트 신규 공급이 부족하고 전세수요가 증가한다면 25년 34평 전세금이 8억까지 치솟을 수도 있지 않겠는가?

신규 공급도 없는 마당에 판교 분당 기흥 수원으로 일자리가 늘어나고 전세수요도 치솟고 있는데

10년 동안 살 수 있는 새 아파트가 25년에 들어서니

롯데는 월 임대료 100만원의 반전세나 다름없지만 임대보증금을 8억 5천~ 8억 9천으로 책정해도 수요가 있을 것으로 생각하지 않았을까? 

 

 

 

그래서 청약해야 하는가?

 

당첨되기도 쉽지 않겠지만 나 같으면 청약하지 않겠음..

진리의 선당후곰 ㅋㅋㅋ

 

 

10년 동안 살고 분양전환 시 거주 중인 임차인의 우선분양전환권이 없음

얼마에 분양 전환할지 아직 모름..

롯데가 언젠가 정하기 나름이라는 말이지...

분양사무실하고 통화가 성공한 사람들 말로는 당첨자에 한해서 분양전환가를 알려준다는 얘기가 들림..

 

 

 

 

임대보증금이 8억 5천 이상에 월임대료 100만원을 내야 하고

바로 앞에 초등학교와 중학교를 못 보낼 수도 있고

10년을 살았는데도 우선 분양권이 없을 수 있다..

롯데가 간을 보고 있다.........

맙소사~

당첨되고 입주 전 명의변경이 안되는지, 명의변경이 되는지, 1회일지, 2회일지, 아직 모름..

입주하고 전대 불가함

 

 

 

입주하고 10년 의무임대기간이 안되었는데 전매가 될까?

 

 

 

민간임대주택에 관한 특별법 43조에 해당하면 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다고 나와있는데

롯데건설이 부도, 파산, 심각한 경제 위기가 오지 않는 이상 10년 임대의무기간 내 전매는 안된다고 생각하면 될 것 같음..

 

https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%AF%BC%EA%B0%84%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%ED%8A%B9%EB%B3%84%EB%B2%95

 

우선 분양권 주고 분양 전환가격을 알려줬으면 청약 대박 예상

설마 명의변경 1번도 안해줄까? 설마 우선분양권 안줄까?

설마 분양가가 터무니 없이 비싸겠어? 라고 생각하는 사람들이 많을테니 청약 흥행할 수도 있겠지?

계약기간이 5일이나 되는 이유가...흠....

이번 청약은 롯데가 욕심이 좀 과한 것 같구만...

어찌 되는지 봅시다~

 

 

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