(22년 9월 기준) 부동산 투자하러 어디로 가야하나? (Feat. 인천, 강원, 충북, 충남, 강원, 경기 세대수 전출입 증감)

불과 몇 개월 전만 하더라도 집값이 더 오를 것 같았는데,
요즈음 하루가 다르게 집값이 폭락하고 있다고 난리다.

대출 금리를 버틸수 없는 사람들은 집을 매도하려고 하고
집을 사려고 마음을 먹었던 사람들은 집 값이 더 떨어질 것 같아 관망 중이니 거래가 발생하지 않음

지방은 인구가 줄어들고 있다고 난리이고
사람들은 일자리를 찾아 수도권으로 몰리고 있다.

많은 사람들은 부동산 투자 공부를 하겠다고 마음을 먹었지만,
현 상황이 6개월만 더 지속되면 아마 부동산 투자할 마음을 접을 것이고,
다주택자나, 10~15년 넘게 살아남은 투자자들은 지금 같은 기회를 놓치지 않으려고 전국을 누비고 있다.

누구는 전세가 대비 매매가가 너무 높아서 고점을 찍었으니 폭락을 하고 있다고 하고
누구는 금리가 올라서 부담이 되어 매매 가격 폭락을 하고 있다고 하는데, 다 맞는 말 이겠지...

매매 가격이 떨어진 폭이 적은 아파트 들은 대부분 입지도 좋고, 전세 수요도 높으며, 전세가율이 70% 이상인 곳이라는 얘기를 들어서 몇 가지 확인을 해본다.

우선 22년 7월 기준 세대 전출입 기록을 살펴보고 어떤 지방으로 사람들이 몰리는지 확인해봤다.

어디로 사람들이 몰리고 있나?

21년 7월~ 22년 7월까지 세대 전출입 살펴보면

전남, 전북, 경남, 경북은 전입보다 전출이 많다.

충남, 충북, 강원, 세종, 경기, 인천은 전출보다 전입이 많다.

결국 철도로 1시간 이내 이동이 가능하고 일자리가 있는 충청권, 강원권, 수도권에 사람들이 몰리고 있다.

 

인천

경기에서 인천으로 전입을 많이하고 있음

 

인천 안에서도 어느 구에 전입을 많이 하는지 살펴보니 바로 인천 서구, 부평구, 미추홀구였음

 

인천 서구에 전입이 많은데 전세수요가 많을까?

서구에 새 아파트가 많이 들어서서 전세 공급이 수요를 초과할 것 같음

 

인천 부평구는 전입이 많은데 전세수요가 많을까?

부평구에도 24년까지 새 아파트 입주가 많아서 전세 공급이 수요를 초과할 것 같음

 

인천 미추홀구는 전입이 많은데 전세수요가 많을까?

미추홀구에도 25년까지 새 아파트 입주가 많아서 전세 공급이 수요를 초과할 것 같음

 

인천 남동구는 전입보다 전출이 많은데 새 아파트가 지어지면서 남동구에 있던 사람들이 서구, 미추홀구, 부평으로 돌아가는 게 아닐지?

 

충남 아산

경기에서 충남으로 전입을 많이 하고 있고, 그중에서도 충남 아산으로 사람들이 몰리고 있음

아산은 전입이 전출보다 1만 세대나 많으며, 천안은 전입/전출이 10만 세대나 된다.

 

충남 아산은 전입이 많은데 전세수요가 많을까?

아산은 24년까지 새 아파트 입주가 많아서 전세 공급이 수요를 초과할 것 같음

 

충북 청주

청주에는 하이닉스, LG화학, 깨끗한나라, 오비맥주등 규모가 큰 기업이 많이 있어 인구수가 85만 명에 가까이 된다.

세종과 청주 사이에 전입/전출이 이루어진다는 것을 알게 되었음.

 

청주에서도 흥덕구에 새 아파트 입주가 25년까지 예정되어 있어 전세 약세가 예상됨.

 

강원 원주

춘천과 횡성군에서 원주로 전입을 많이 하고 있음

원주는 수도권과 철도 이동하기 편해지면서 사람들이 몰리고 있는 게 아닐지?

 

 

원주는 25년까지 새 아파트가 꾸준히 입주하지만 과공급은 아닌 듯..

 

경기

경기도에 인구가 몰려있으니 항상 전입/전출이 빈번하게 이루어지고 전세수요도 많을 텐데..

그럼에도 사람들이 몰리는 지역은 어딜까?

바로 화성, 평택, 하남, 파주가 전출보다 전입이 1.5K 이상 많은 것으로 확인된다.

 

그런데, 화성, 평택, 파주 모두 24년까지 새 아파트 입주가 예정되어 있어 전세 공급이 수요보다 많을 것 같다

 

 

 

 

 

인천에서 아파트 공급이 부족한 지역은?

인천 동구, 남동구가 25년까지 아파트 공급이 부족

 

인천에서 주택 매도 심리는 높아지고 매수심리는 얼어붙었음

 

충북에서 아파트 공급이 부족한 지역은?

청주 청원구, 서원구가 아파트 공급이 부족함.

 

 

충남에서 아파트 공급이 부족한 지역은?

천안시 서북구가 아파트 공급이 24년까지 부족함

 

충북의 주택가격 심리지수를 살펴보면 매도심리는 80에 가까워지고 있고 , 충남은 매도심리가 60에 가까워지고 있다.

매수심리는 얼어붙었다.

 

강원에서 아파트 공급이 부족한 지역은?

원주, 춘천, 강릉, 속초 모두 아파트 공급이 부족해 보이지 않는다.

 

강원에서 주택 매도 심리는 높아지기 시작했고 매수심리는 떨어지고 있으니 시간이 조금 더 지나면 매도 심리가 60을 넘지 않을까?

 

경기에서 아파트 공급이 부족한 지역은?

재건축이 필요한 고양시, 분당이 공급이 부족하고, 안산시도 25년까지 공급이 부족함

 

내 생각

1) 전입인구가 전출인구보다 많으면 그 지역이 발전하고 있어 사람들이 몰리고, 임차수요가 높아질 것으로 예상했으나, 전입, 전출인구만으로는 그 지역이 앞으로 발전할지 알 수 없음.

2) 입주 물량이 몰려있으면 실거주를 하던, 임차인이 들어와 살아야 하니까, 입주물량이 많은 지역에 전입인구가 많아질 것으로 예상됨..(너무나 당연한 얘기)

3) 23년~ 24년에 입주물량이 많은 곳에 전세 임차가 맞춰진다면 27년~28년까지 전세 수요가 줄지 않을지? (2+2 임대차법은 언제 개정/보완될까?)

4) 매매가가 워낙 높았다가 매매가가 하락하고 있는데, 전세가가 매매가의 70% 수준이 되면 매매가가 다시 올라가게 되지 않을지?

==> 일자리가 많은 수도권 전역

 

5) 1~3년 내 교통이 좋아지는데 주택공급이 부족한 지역에 전세 수요가 높아지면서 매매가가 올라가게 되지 않을지?

==>  신안산선이 있는 안산시?, 8호선 연장 개통을 앞두고 있는 남양주시?, 월판선 호재가 있는 인천 남동구?

 

6) 매도심리가 80에 다다른 충북 청주 & 전세가 70% 이상인 곳은 투자하기에 어떨까?