[기업리뷰,배당주]EPR프로퍼티스? EPR프라퍼티스? (Feat. AMC야 조금만 더 버텨라~)

안녕하세요. 공부하는 아빠 유키하나입니다.

 

매달 받는 월급만큼 월세를 받게 되면 은퇴를 하겠다는 꿈을 항상 꾸었는데요.

 

미국 배당주 투자를 하면 월세처럼 월배당을 받을 수 있다는 사실을 알고 작년부터 미국 배당주 투자를 시작했습니다.

 

미국 배당주 투자지도

 

잠든 사이 월급 버는 미국 배당주 투자:안정된 수익 내는 배당투자의 나침반

“파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있습니다."

 

 

배당을 주는 여러 종목 중 저는 리츠회사(REITS) 투자 비중이 높은 편인데요.

 

잘 알려진 리츠 월배당주는 리얼티인컴과 EPR프로퍼티스가 있습니다. 

 

그동안 읽어봐야지 벼르다가 이번에 드디어 EPR프로퍼티스 Investor Presentation과 실적보고서를 읽어보았습니다.

 

 

리츠란?

리츠(REITs)는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 소액 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본, 지분에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미합니다.

 

정기적인 임대 수익의 90% 이상을 배당하고 있어서 은퇴자나 퇴직연금펀드. 기관투자자들이 많이 투자하고 있습니다.

 

미국에는 225개의 리츠회사가 상장되어 있는 것으로 알려져 있구요.

 

미국 리츠는 국내 리츠들보다 섹터가 훨씬 다양합니다. 데이터센터, 물류창고, 인프라, 주거, 의료시설, 오피스, 상업시설, 호텔·리조트 등의 섹터가 있습니다.

 

 

 

FFO : Funds From Operations

리츠(REITs) 회사에 투자할 때 당기순이익으로 사업실적을 판단할 경우 사업실적이 좋은 회사와 그렇지 못한 회사를 잘못 판단할 수 있습니다.

 

그래서 미국 부동산 투자신탁 협회(NAREIT)에서 사업운영수익(FFO)이라는 지표를 만들어서 리츠회사의 영업실적과 배당 지급 여력을 판단하는 기준으로 이용하고 있습니다.

FFO = 당기순이익 + 감가상각비 - 부동산 매각 차익

 

AFFO : Adjusted Funds From Operations

FFO(사업운영수익)는 리츠의 수익성을 과대평가하는 경향이 있습니다.

 

AFFO는 FFO에서 Rend, 반복적인 자본지출, 유지관리 비용 등을 가감함으로써 FFO의 과대평가 문제를 보완해 줍니다.

 

AFFO = FFO + 임대료 인상분 - 자본 지출 - 일상적인 유지 보수 금액

 

보통 주식투자를 할 때 EPS가 매년 증가하는지 살펴보는데요.

 

리츠회사를 투자할 때는 FFO 또는 AFFO가 매년 증가하는지 살펴보면 됩니다.

 

 

ERP 프로퍼티스(EPR Properties)

www.eprkc.com/

Investing in Enduring Experiences - EPR Properties

EPR Properties는 미주리 주 캔자스 시티에 있는 부동산 투자 신탁으로 1977년에 창립되었으며 직원수는 불과 62명입니다.

 

홈페이지에서는 체험형 부동산에 투자한다고 표현을 하고 있습니다.

 

 

 

주로 극장과 골프, 스키장 등 다양한 레저시설에 투자를 하고 있습니다.

 

 

미국 전역에 있는 AMC, Regal 등의 멀티플렉스 같은 극장이 EPR프로퍼티스의 주요 수입원이며 코로나로 인해 극장이 문을 닫아 작년부터 아주 어려운 시기를 겪고 있습니다.

 

 

골프, 볼링, 스케이팅 등 먹고 마실수 있는 'eatertainment" 공간도 EPR프로퍼티스의 주요 수입원입니다.

Topgolf 라는 브랜드가 가장 유명한 것 같네요.

 

 

 

스키 리조트는 EPR프로퍼티스 매출의 8%를 차지하고 있는 중요한 자산입니다.

8개 주에 13개 리조트에서 임대수익을 얻고 있습니다.

 

이외에도 다양한 포트폴리오를 가지고 있습니다.

 

 

 

돈을 잘 벌고 있는가?

EPR프로퍼티스를 투자하는 투자자들은 대부분 안정적인 임대수익을 바탕으로 한 매월 지급되는 배당금을 보고 투자를 하고 있었는데요.

 

코로나로 인해 EPR프로퍼티스의 체험형 부동산들이 문을 닫으면서 매출이 급감하고 배당금 지급이 중단되었습니다.

 

그래도 탄탄한 재무구조로 인해 망하지 않고 어려운 시기를 버티고 있는 상태이구요.

 

코로나 시기에 회사가 어떻게 어려움을 헤쳐나가고 있는지 투자자들에게 자세하게 설명을 해주고 있습니다.

 

 

 

회사 내에 TF를 꾸려서 어려운 시기를 극복하려고 노력하고 있고, 유동성 문제를 해결하기 위해 예방차원에서 $750M, 7억 5천만 달러를 빌려놓은 상태입니다. 또한 2022년까지 상환해야 할 부채는 없습니다.

 

저 같은 일반 투자자들에게는 안타까운 소식이지만 배당금 지급은 중단되었습니다.

 

 

AMC나 Regal 같은 극장은 작년 11월 기준 63%가 다시 문을 열었으며 2020년에 개봉 예정이었으나 연기된 탑건이나 007 같은 작품들이 2021년에 개봉되기를 기대하고 있습니다.

 

일부 영화는 코로나 사태가 장기화되면서 OTT로 개봉하였지만, 코로나가 끝나면 많은 사람들이 여전히 극장을 찾을 것으로 기대하고 있습니다.

 

 

극장이 아닌 체험형 부동산은 대부분 개장을 하였습니다.

 

 

 

20년 3월부터 주가가 폭락하고 5월경부터 배당금 지급이 중단되었던 것으로 기억되는데요.

20년 7월, 8월, 9월 매출은 계약 대비 35%, 40%, 48% 수준이었습니다.

기대했던 매출 대비 반토박이 났지만 20년 3Q 매출은 20년 2Q 매출에 비해 증가했고, 20년 4Q 배출은 3Q보다 증가할 것으로 예상하고 있습니다.

 

 

임대수익이 가장 높은 매장의 임대료는 계속 지급되거나 지급 연기 협약을 맺은 것으로 보이며, 임대인과 임차인 사이에 임대기간 연장, 담보물 제공 또는 기타 혜택을 부여함으로써 어려운 시기를 같이 극복하고 있는 것 같습니다

 

 

 

 

2022년까지 상환해야 할 부채가 없다고 했는데, 2023년부터 무담보 대출이나 무담보채권 상환이 발생하는 것으로 보입니다.

 

EPR프로퍼티스 입장에서는 코로나가 21년에 반드시 극복되어야 하겠네요.

 

 

20년 3Q 실적을 보면 매출액은 전년대비 급감했고, 순이익은 적자, FFO도 적자입니다.

 

20년 4Q와 연간 실적 발표는 21년 2월 25일입니다.

 

 

 

현재 주가는?

시가총액 3.2억 불, 21년 2월 24일 44불입니다.

코로나 이전 대비 1/3토막까지 갔다가 최근 많이 반등하고 있습니다.

 

 

뉴욕에 있는 AMC가 3월에 재개장을 할 것이라는 기사가 났습니다.

EPR프로퍼티스 입장에서는 아주 반가운 소식입니다.

 

www.hollywoodreporter.com/news/new-york-city-movie-theaters-to-reopen-at-25-percent-capacity

New York City Movie Theaters to Reopen in Early March

 

미국 바이든 대통령은 일주일 전쯤 올해 크리스마스에는 정상적인 생활이 가능할 것이라는 말도 했죠..

이 역시 EPR프로퍼티스에게는 희망적인 얘기네요.

www.donga.com/news/Inter/article/all/20210217/105459304/1

바이든 “7월 말 백신 충분 보급…크리스마스 정상화 가능성”

 

2011년~2019년까지 배당수익률이 6%수준이었구요.

 

2020년 1월~4월까지는 주가 폭락으로 인해 배당수익률이 17%까지 오르기도 했습니다.

 

올해 하반기부터 미국이 백신 접종을 하고 크리스마스 즈음부터 정상생활이 가능하다면 극장, 리조트, 골프 등 여가생활을 하는 미국인들이 폭발적으로 증가하겠죠?

 

그럼 주가는 지금보다 상승하고 중단되었던 배당도 언젠가는 재개될 테고요..

 

불확실성이 존재하지만 EPR프로퍼티스 수량을 늘려서 시세차익과 배당수익을 모두 노려볼만하지 않을까 싶습니다.