전세 보증금 증액시 소액임차인 최우선 변제금

최근 역전세로 인해 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 많아지고 있다는 기사가 많아지고 있다

집주인의 현금흐름이 막혀서 임차인에게 보증금을 일시적으로 못 돌려주는 게 아니라 악성 임대인이 임차인에게 상습적으로 보증금을 돌려주지 않는 사례가 많아 피해가 발생하고 있다고 한다.

https://www.hankyung.com/realestate/article/2022091242097

"빌라 전세 사는 것도 서러운데"…2030들 피눈물 난다

세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받기 위해 경매를 신청하는 경우도 있고, 은행이 집주인에게 대출금을 돌려받기 위해 경매를 신청하기도 한다.

 

세입자는 경매를 통해 돈을 얼마나 돌려받을 수 있는지, 투자자는 경매를 위해 얼마의 투자금이 필요한지 산정을 해야 하는데, 세입자는 소액임차인의 소액보증금 범위와 최우선 변제금 보호 조건을 숙지하고 있어야 전세금을 모두 떼이지 않고 일부라도 돌려받을 수 있고, 경매 투자자는 경락잔금 대출 조건과 세입자들을 위한 최우선 변제금을 공부해놔야 투자금 산정이 가능하다.

 

부동산 투자자 또는 세입자 모두 월세 또는 전세로 살고 있던 집이 경매로 넘어갈 경우 임차인의 보증금 한도에 따른 최우선 변제금을 받을 수 있는지 없는지 궁금하겠다는 생각이 들어 정리를 하고자 한다.

 

소액임차인  임차보증금 범위와 최우선 변제금 한도

 

 

참고로 2018년 9월 최우선변제 보호 범위 확대 검토가 되었고 2021년 5월에 주택임대차 보호법 시행령이 국무회의를 통과해 최우선 변제금이 상향되었다.

https://m.lawtimes.co.kr/Content/Article?serial=169840#:~:text=%EA%B0%9C%EC%A0%95%EC%95%88%EC%9D%80%20%EA%B3%B5%ED%8F%AC%20%EC%A6%89%EC%8B%9C%20%EC%8B%9C%ED%96%89,%EC%97%90%EC%84%9C%205000%EB%A7%8C%EC%9B%90%EC%9C%BC%EB%A1%9C%20%EB%86%92%EC%98%80%EB%8B%A4. 

서울 주택임대차 최우선변제금 '3700만원→ 5000만원'으로

 

 

투자자 관점 최우선 변제금 사례

 

인천의 빌라가 감정가 2억 원인데 경매에 나와서 1억 4천만 원에 낙찰되었다고 하자.

은행은 감정가의 60%나 낙찰가의 80% 중에서 더 낮은 금액을 경락잔금 대출을 해주는데, 감정가의 60%는 1억 2천이고 낙찰가의 80%는 1억 1200만 원이므로 1억 1200만 원이 대출한도이다.

그런데 실제로는 1억 1200만 원에서 경기도 과밀억제권역 최우선 변제금인 4300만 원을 뺀 6900만 원이 대출한도가 된다.

투자자는 2억짜리 빌라를 1억 4천에 낙찰받고 대출을 1억 1천을 일으키고 투자금 3천만 원만 있으면 될 것으로 예상하였지만 최우선 변제금(방공제, 방빼기)으로 인해 실제 대출 한도가 6900만 원으로 줄어들면서 투자금이 4천만 원이 더 필요해 약 7천만 원의 투자금이 필요한 상황이 된다

 

세입자 관점 최우선 변제금 사례

사례 1) 인천 다세대 주택에 2019년 10월부터 보증금 8천만 원 전세를 살고 있는데 집이 경매로 넘어갔다. 최우선 변제금은 얼마가 될까? 

2018년 9월 17일 이후 인천 보증금 한도는 1억 원이고 최우선 변제금은 3400만 원이므로 8000만 원 중 3400만 원을 최우선 변제금으로 받을 수 있다.

 

사례 2) 경기도 김포 다세대 주택에 2021년 6월부터 보증금 1억 3천만 원 전세를 살고 있는데 집이 경매로 넘어갔다. 최우선 변제금은 얼마가 될까?

2021년 5월 이후 김포 보증금 한도는 1억 3천만 원이고 최우선 변제금은 4300만 원이므로 1억 3천만 원 중 4300만 원을 최우선 변제금으로 받을 수 있다

 

세입자 관점 보증금 증액 시 최우선 변제금 사례

 

사례 1) 인천 다세대 주택에 2019년 9월부터 보증금 1억 원 전세를 살고 있는데, 2021년 3월에 임대인이 주택담보 대출을 받아 근저당이 설정되었고 2021년 9월에 보증금을 2천만 원 증액하였다.  1억 2천만 원 전세를 살고 있던 집이 2022년에 경매로 넘어갔다. 최우선 변제금은 얼마가 될까?

2021년 3월 기준 인천 보증금 한도는 1억 원이고 거주하는 기간에 보증금 증액하여 1억 2천만 원이 되어 1억 원을 초과했기 때문에 최우선 변제금 보호대상에 해당되지 않는다.

 

사례 2) 경기도 화성 다세대 주택에 2021년 6월부터 보증금 1억 3천만 원 전세를 살고 있는데, 2021년 7월에 임대인이 주택담보 대출을 받아 근저당이 설정되었고 2022년에 집이 경매로 넘어갔다. 최우선 변제금은 얼마가 될까?

2021년 5월 이후 김포 보증금 한도는 6천만 원에서 1억 3천만 원으로 확대되었고 최우선 변제금은 3400만 원에서 4300만 원 상향되어 1억 3천만 원 중 4300만 원을 최우선 변제금으로 받을 수 있다

 

최우선 변제금 기준 시점

임대차 계약일이 아니라 최초 담보물권(근저당권, 담보가등기, 전세권) 설정일이며, 담보물권 설정 시기에 세입자가 최우선 변제를 받는 소액임차인 범위에 해당해야 담보물권보다 우선하여 변제를 받을 수 있다.

 

최우선 변제금을 받을 수 있는 소액임차인 조건

임차하여 살고 있는 주택이 경매될 경우

1) 법원의 겅매개시결정등기 전부터 대항력 요건(실거주와 전입신고)을 구비

2) 보증금의 액수가 주택 소액보증금의 범위에 해당

3) 배당요구종기 전에 배당신청을 하고, 배당종기일까지 대항력 요건을 유지

세가지 조건을 만족해야 확정일자를 받았는지 여부와 무관하게 최우선 변제금을 배당 받을 수 있다.