경매 공부를 하다 보면 임차인 권리를 분석하게 된다.
책을 여러 번 읽고 동영상을 여러 번 봐도 내가 직접 정리하지 않으면 머리에 남지 않는다.
전입신고, 확정일자, 말소기준권리에 따른 임차인 배당 순위를 정리해본다.
https://www.youtube.com/watch?v=AERhc8xKXYI&t=361s
말소기준권리보다 선순위인 임차인이 있을 때 낙찰자가 인수할 금액이 있는가?
| 전입신고 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 여부 | 낙찰자에게 인수되는 금액이 있는가? |
| O | O | O | 대항력 있음 | 임차인이 배당요구를 했기 때문에 배당이 나가며 낙찰자에게 인수되는 금액이 없다 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임대차 계약이 만기가 되면 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 한다 |
| O | O | X | 대항력 있음 | 임차인이 배당요구를 안했기 때문에 배당이 안나가며 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 한다 |
| O | X | O | 대항력 있음 | 확정일자가 없기 때문에 배당이 안나가며 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 한다 하지만 소액임차인에 해당하면 최우선 변제금 배당 나간다 |
| O | X | X | 대항력 있음 | 임차인이 배당요구를 안했기 때문에 배당이 안나가며 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 한다 |
| X | O | O | 대항력 없음 | 낙찰자에게 인수되는 금액이 없다 |
| X | X | O | 대항력 없음 | 낙찰자에게 인수되는 금액이 없다 |
| X | O | X | 대항력 없음 | 낙찰자에게 인수되는 금액이 없다 |
| X | X | X | 대항력 없음 | 낙찰자에게 인수되는 금액이 없다 |
말소기준권리보다 선순위 또는 후순위 임차인이 있을 때 낙찰자가 인수할 금액이 있는가?
* 임차인이 배당요구를 한 것으로 가정한다!!
| 전입신고 | 확정일자 | 말소기준권리 | 낙찰자에게 인수되는 금액이 있는가? |
| 2022.9.1 | 2022.9.1 | 2022.10.1 | 1) 전입신고도 했고, 확정일자도 받아서 임차인은 우선변제권을 확보 2) 우선변제권이 말소기준권리보다 앞서기 때문에 우선변제권이 말소기준권리보다 선순위 3) 매각 대금이 보증금 보다 많으면 임차인은 전액 배당받음 4) 매각 대금이 보증금 보다 작아서 일부만 배당받는 다면 낙찰자가 나머지 보증금을 인수해야 한다 5) 낙찰자에게 인수되는 금액 있을 수 있음 |
| 2022.9.1 | 2022.9.1 | 2022.8.1 | 1) 전입신고도 했고, 확정일자도 받아서 임차인은 우선변제권을 확보 2) 우선변제권이 말소기준권리보다 느리기 때문에 우선변제권이 말소기준권리보다 후순위 3) 은행(선순위 채권자)이 배당 받고 남은 금액 한도내에서 임차인이 배당 받음 4) 임차인이 보증금을 모두 배당 받지 못하더라도 낙찰자에게 돈을 받을 수 없음 5) 낙찰자에게 인수되는 금액 없음 |
| 2022.9.1 | 2022.11.1 | 2022.10.1 | 1) 전입신고도 했고, 확정일자도 받아서 임차인은 우선변제권을 확보 2) 확정일자가 말소기준권리보다 느리기 때문에 우선변제권이 말소기준권리보다 후순위 3) 은행(선순위 채권자)이 배당 받고 남은 금액 한도내에서 임차인이 배당 받음 4) 매각 대금이 보증금 보다 작아서 일부만 배당받는 다면 낙찰자가 나머지 보증금을 인수해야 한다 5) 낙찰자에게 인수되는 금액 있을 수 있음 |
| 2022.10.1 | 2022.9.1 | 2022.10.1 | 1) 전입신고도 했고, 확정일자도 받아서 임차인은 우선변제권을 확보 2) 전입신고가 말소기준권리일과 같지만 전입신고 다음날 부터 대항력이 생기기 때문에 우선변제권이 말소기준권리보다 후순위 3) 은행(선순위 채권자)이 배당 받고 남은 금액 한도내에서 임차인이 배당 받음 4) 임차인이 보증금을 모두 배당 받지 못하더라도 낙찰자에게 돈을 받을 수 없음 5) 낙찰자에게 인수되는 금액 없음 |
| 2022.11.1 | 2022.9.1 | 2022.10.1 | 1) 전입신고도 했고, 확정일자도 받아서 임차인은 우선변제권을 확보 2) 전입신고가 말소기준권리보다 느리기 때문에 우선변제권이 말소기준권리보다 후순위 3) 은행(선순위 채권자)이 배당 받고 남은 금액 한도내에서 임차인이 배당 받음 4) 임차인이 보증금을 모두 배당 받지 못하더라도 낙찰자에게 돈을 받을 수 없음 5) 낙찰자에게 인수되는 금액 없음 |
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