주택담보대출 금리 공부(Feat. COFIX금리, MOR금리)

 

안녕하세요. 공부하는 아빠 유키하나입니다.

 

19년 12월부터 부동산 투자를 위해 수업도 듣고 책도 읽으면서 공부를 열심히 하다가..

 

20년 상반기 1건, 하반기 1건 투자를 마치고 나서는 부동산 공부를 등한시했습니다.

 

다시금 부동산과 관련된 이슈들을 읽고 공부를 꾸준히 해보고자 합니다.

 

작년에 주택담보대출을 알아보면서 공부하고 정리하려고 했던 금리 관련 내용을 이제야 정리해봅니다.

 

 

 

 

뉴스를 보면 대출금리와 관련된 기사를 많이 접할 수 있습니다.

 

그런데 금리가 오르고 있다, 내리고 있다 정도는 알겠는데..

 

MOR금리는 무엇인지, COFIX는 무엇인지 설명을 해주지는 않습니다.

 

www.skyedaily.com/news/news_view.html?ID=127257

스카이데일리, 2월중 가계대출 금리 2.81%… 반년 만에 오름세 꺾여

가장 관심이 많은 신용대출금리와 주택담보대출금리를 이해하려면 MOR금리와 COFIX금리가 무엇인지만 알고 있으면 됩니다.

 

 

주택담보대출금리 = MOR금리 + 가산금리

 

주택담보대출금리 = COFIX금리 + 가산금리

 

 

 

시장금리(MOR, Market Opportunity Rate)

시장금리(MOR금리)는 자금시장의 만기별 금리를 기준금리(Base Rate)로 설정하고 적정 스프레드를 가감하여 금리를 산출합니다.

​

기준금리 산출 방법은 금융투자협회, 채권평가회사, 전국 은행연합회에서 매일 고시되는 CD, 금융채, KORIBOR 금리의 직전 3 영업일 단순 평균값 소수점 셋째 자리 반올림합니다.

 

시장금리(MOR)는 금리 재산정 주가가 3개월인 경우 CD 91일물 유통수익률, 6개월 이상인 경우 금융채 AAA등급 채권시장수익률을 각각 사용합니다.

​

매일 저녁 6시 이후에 다음날 MOR 금리를 구할 수 있습니다.

​

MOR금리 조회는 여기에서 할 수 있습니다.

 

http://www.kofiabond.or.kr/

금융투자협회 채권정보센터

또는 KB국민은행에서도 확인이 가능합니다.

 

obank.kbstar.com/quics?page=C019205#loading

MOR 금리 ( 개인뱅킹 | 금융상품 | 대출 | 대출 가이드 | 가계대출금리 | MOR 금리 )

 

 

 

자금조달비용 지수(COFIX, Cost Of Fund Index)

 

COFIX 이전에는 CD91일물 + 가산금리가 일반적인 대출상품 금리였습니다.

​

CD금리는 상승과 하락폭이 크고 시장의 여러 가지 환경에 따라서 금리의 받는 영향력이 크기 때문에 매달 내는 이자 금액이 수시로 변하는 단점이 있습니다.

 

그래서 시장의 변화에 조금 좀 둔감한 금리를 한번 만들어 내 보자라고 해서 만들어진 것이 바로 코픽스 금리입니다.

 

2010년 2월부터 주택담보대출의 기준금리로 이용되고 있으며, 코픽스 금리는 은행연합회가 8개 시중은행들의 다양한 자금조달비용을 취합하여 산출해냅니다. 

 

※취합 대상 은행 : NH농협은행, IBK기업은행, 신한은행, 우리은행, SC은행, KEB하나은행, 중소기업은행, 국민은행, 한국씨티은행

 

※지수 산출 대상 자금조달상품 : 정기예금, 정기적금, 상호부금, 주택부금, 양도성 예금증서, 환매조건부 채권 매도, 표지어음매출, 금융채(후순위채 및 전환사채 제외)

 

시장의 금리가 상승하면 신규취급액 기준 코픽스 먼저 상승 --> 잔액기준 코픽스 나중에 상승

 

시장의 금리가 하락하면 신규취급액 기준 코픽스 먼저 하락 --> 잔액기준 코픽스 나중에 하락

​

전국 은행연합회에서 공시하는 COFIX 통계를 보면 신규취급액 기준 COFIX의 변동률이 더 큽니다.

 

 

portal.kfb.or.kr/fingoods/cofix.php

전국은행연합회 소비자포털

 

 

 

MOR금리 vs COFIX금리

 

KB국민은행에서 MOR금리와 COFIX금리 모두 조회가 되는데요.

 

MOR금리의 변동성이 COFIX보다 조금 더 큽니다.

 

obank.kbstar.com/quics?page=C019205#loading

MOR 금리 ( 개인뱅킹 | 금융상품 | 대출 | 대출 가이드 | 가계대출금리 | MOR 금리 )

 

 

기준금리가 인하되면 MOR금리 5년물도 같이 하락하겠네?

 

작년에 주택담보대출을 알아보고 있을 때가 생각나는데요..

 

20년 3월 16일에 기준금리를 0.5% 인하해서 금리가 사상 최저인 0.75%였는데요.

 

전 당연히 주택담보대출 금리가 더 떨어질 것으로 생각하고 매일매일 MOR금리를 조회했었습니다.

 

그런데 웬걸.

 

주택담보대출금리가 내리기는커녕 20년 3월 17일을 기점으로 5년물 MOR금리는 계속해서 상승하는 것이 아닙니까?

 

 

 

biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/03/16/2020031603147.html

한은, 기준금리 0.5%P 인하…사상 최저인 0.75%로

 

아래 그림이 보이십니까?

 

20년 3월 17일일 기점으로 금리가 상승하고 있습니다.

 

 

기준금리가 하락하는데, 주택담보대출 혼합형(5년 고정금리 + 변동금리) 금리는 왜 상승하는 것일까요?

 

검색을 해보니 대략 2가지 이유가 있었습니다. 

 

 

 

"금리 인하 가능성의 선반영 & 은행채 수요 감소"

 

이유 1) 20년 3월 16일 이전에 이미 한국은행에서 기준금리를 내려서 0.5%를 내려도 기준금리 인하 효과가 덜 작용했을 것..

​

이유 2) 코로나19 이슈로 인해 금융위기 가능성으로 은행채를 사려는 투자자 감소하여, 채권 같은 안전자산도 팔고 현금화를 하려는 움직임이 있음..

 

www.mk.co.kr/news/economy/view/2020/03/295563/

기준금리 내려도…주담대 금리 되레 올랐다

 

"일반적으로 기준금리가 내려가면 채권 금리 역시 내려가지만 정반대 현상이 나타날 수 있다. 

채권 금리가 올라간 것은 그만큼 채권 가격이 떨어졌다는 뜻이다. 

 

경제위기 가능성이 높아지자 투자자들이 안전자산으로 꼽히는 금융채까지 팔아 현금을 확보하고 있기 때문이다"

 

 

 

 

기준금리가 내리거나 동결되었는데도 대출금리가 오를 수 있다?

 

아래 기사를 보시면 기준금리는 동결되었는데 대출금리가 오르기도 합니다.

 

이유는 대출금리가 기준금리 + 가산금리로 구성되어 있는데, 기준금리가 그대로여도 은행들이 내부규정에 의해 가산금리를 올리는 거죠.

 

가산금리를 올리는 기준이나 규정은 무엇일까요?

 

은행은 고객에게 가산금리가 어떻게 책정되어 올랐는지 절대 설명해 주지 않습니다. ㅎㅎㅎ

 

news.joins.com/article/24025316

정부 입김에 대출금리↑, 기준금리 동결 속 예금금리↓…은행만 웃는다

 

www.ajunews.com/view/20210309133813225

고금리 장사 저축銀, 가산금리 산정 '깜깜이'

 

같이 보면 좋은 기사

 

finance.v.daum.net/v/20200329070033881

기준금리 0%대 내렸는데 대출금리 왜 올라.."유동성 증가는 무슨"

 

금리 관련 설명을 가장 쉽게 설명해주는 곳은 "이진우의 손에 잡히는 경제"라고 생각합니다.

 

"이진우의 손에 잡히는 경제" 팟빵에서 "금리"로 검색하면 금리 관련 내용만 골라서 들을 수 있습니다.

 

www.podbbang.com/ch/75

이진우의 손에 잡히는 경제

 

 

 

 

일반적으로는 기준 금리가 내리면 대출금리가 내리고 기준금리가 오르면 대출금리가 오르는데, 꼭 그렇지는 않을 수 있다는 사실..

 

요즘 대출받기 까다롭고 기준금리가 오를 일만 남았는데요..

 

꼭 금리 추이를 예의 주시하시면서 좋은 금리 조건으로 대출을 받으시길 바랍니다~