[아파트리뷰] 인천 연수구 연수우성2차 23평(Feat. 똥손의 아파트 임장기)

안녕하세요. 공부하는 아빠 유키하나입니다.

 

2019년 12월에 부동산 강의를 듣고 인천과 천안에 임장을 다니다가 20년 8월 투자건을 마지막으로 부동산 공부를 등한시 하고 있는데요.

 

최근 이상하게 예전 임장다녔던 곳의 시세가 궁금하고 투자 물건을 찾아야겠다는 요상야릇한 감정이 들고 있습니다..

 

예전에 임장다녔던 곳을 다시 리뷰를 해보고자 합니다.

 

 

 

1. 아파트명

인천광역시 연수구 연수동 634 우성2차 아파트

세대수	2044세대
건축연도(연차)	1995년 4월 (25년)
용적률	200%
건폐율	12%
일조량	25평은 동남향

 

2. 위치

map.naver.com/v5/search/%EC%97%B0%EC%88%98%EC%9A%B0%EC%84%B12%EC%B0%A8/place/16628181?c=14099628.3510078,4497469.8370491,14,0,0,0,dh

네이버 지도

 

3. 입지평가

- 일자리(A) : 인근 남동공단, 송도로 출근

​

- 교통(C) : 원인재역 더블 역세권, 아파트 입구에서 1분거리

 

남동공단, 송도	지하철	30분 이내
강남	지하철 2회 환승	1시간 26분
여의도	지하철 1회 환승	1시간 10분
시청	지하철 2회 환승	1시간 15분

2019년 임장 당시 원인재역이 더블 역세권이지만 서울까지 출퇴근을 하기에는 멀어서 교통 입지 평가를 C라고 판단했으나 이 얼마나 어리석은 분석인가? 

 

월판선 21년 4월 착공, 제2경인선 등 교통호재를 앞두고 있었는데, 당시에는 그 파급력을 예상하지 못했네요.. 

 

21년 4월 현재 제 4차 국가철도망구축계획에 제2경인선 사업이 발표되었습니다.

 

- 학군(B)

초등학교	인천연화초등학교
중학교	연성중학교 인천 연수구 중학교 학업성취도 85%

​

​

- 상권(A)

백화점/쇼핑몰	동춘역 스퀘어원
마트	동춘역 스퀘어원
병원	종합병원 2곳
공원	연수체육공원

​

 

 

4. 공급

 

21년 현재에도 인천에는 추가 공급이 많습니다.

 

앞으로 2년안에 분양하는 아파트가 참 많네요.

 

5. 평균연령

인천 연수구 평균연령 39세

인천 연수구 연수동 평균연령 41.9세

 

 

6. 실거래가

 

19년 12월말 23평 실거래가 2억 6천 --> 21년 4월 22일 23평 실거래가 3억 8천

 

5. 총평(2019년 임장 다녀오고 작성)

12월 27일 금요일 오후 4시에 방문

 

부동산 1군데 밖에 못가봤음.

 

사장님이 키도 크시고 시원시원하게 브리핑을 해주셨는데, 말이 너무 빨라서 하나도 기억이 안남. ㅡ.ㅡ;

 

앞으로는 천천히 앉아서 조곤조곤 물어보며 적으면서 들어야 겠음.

 

원인재역 바로 앞이라 지하철 타기는 편함.

 

송도 / 남동공단 / 서울로 지하철로 출퇴근 한다고 함.

 

초등학생/ 중학생이 많이 보임.

 

23평 All수리 물건은 매매 2억 7천 수준, 전세 2억 3~4천 수준. 3천 정도 갭차이로 매수를 할 수 있을듯.

 

2009년이 최고가였으며, 최고가치 기준 3천만원정도 오를수 있을 것 같은데..

 

연수구에 새아파트가 계속 공급예정이고 25년된 구축에 3억을 주고 살런지..

​

 

21년 4월 오늘..

 

1년 4개월이 지난 시점에 다시 되돌아 보니 나의 생각이 틀렸음이 확실해졌네요.

 

임장 당시 매매가 2억 7천, 갭투자금 3천정도 였으나 송도에 새아파트가 들어서고 재건축도 어려워보여 연수우성2차 23평은 3억이 넘지 않을 것으로 판단했으나 당시 대비 1억넘게 올랐네요.