전세권 vs 임차권 초간단 정리(Feat. 특수물건도 무섭지 않아요~)

안녕하세요. 공부하는 아빠 유키하나입니다.

 

요즘 아파트 가격이 치솟으면서 부동산 경매시장도 후끈합니다.

 

감정가를 훨씬 웃도는 가격으로 낙찰되는 사례가 많이 나오고 있다는 뉴스 기사도 많이 보이고요.

 

www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/04/322608/

감정가 3.7억 33평 아파트 6.7억에 낙찰…경매 시장 불장

조금이라도 부동산을 싸게 사고 싶은 사람들의 열망으로 인해 경매 공부를 시작하시는 분들도 많은 것 같습니다.

 

저 역시 부동산 경매에 관심이 있어 책도 사서 공부하고 유투브도 보면서 필사도 하고 그랬었는데요.

 

아직까지 낙찰을 받은 적은 없네요.

 

제가 낙찰을 받지 못한 것은 권리분석이 쉽고 안전한 물건만 입찰을 했기 때문일 텐데요..

 

제가 분석해서 안전한 물건은 다른 투자자들이 보기에도 안전하기 때문에 입찰자가 수십 명에 이르고 낙찰가도 절대 저렴하지 않고 시세를 넘기 일쑤입니다.

 

왜 권리분석을 하고 안전한 물건만 찾을까요?

 

아마도 경험이 없고 잘못 낙찰받았다가 생각 외의 지출이 발생할 수 있다는 두려움 때문인 것 같습니다.

 

이런 두려움 때문인지 경매사이트에 나와 있는 특수권리 항목은 검색조차 하지 않고 안전한 경매 물건만 찾게 되는 것 같습니다.

 

 

 

 

시중에 나와 있는 부동산 경매책들은 대부분 권리분석을 쉽게 알려주는 경매 초보들을 위한 책입니다.

 

경매책에서 항상 다루고 있는 내용이 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리 4가지에 대해 설명하고 있는데요.

 

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리 중 하나가 바로 "배당 요구하지 않은 선순위 전세권"입니다.

 

경매사이트의 특수권리에 해당하는 바로 전세권입니다.

 

최근 저도 다시 경매 물건을 검색하고 있는데, 권리분석상 안전한 물건은 싸게 낙찰되지 않기에 이왕이면 특수권리를 공부해서 수익률을 높이려는 노력을 해봐야겠다는 생각을 하게 되었습니다.

 

그래서 임차권과 전세권이 무엇인지 궁금하여 공부를 하고 아래와 같이 표로 간단 정리를 해보았습니다.

 

 

전세권과 임차권에 대한 정리 간단하죠?

 

보통 선순위 전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준 권리가 되어 소멸합니다.

 

하지만 선순위 전세권자가 경매 신청을 하지 않아 말소기준 권리보다 선순위인 전세권인데 배당 요구도 하지 않았다면 경매 낙찰자는 전세권을 인수해야 합니다.

 

즉 낙찰자가 전세권자에게 전세보증금을 대신 반환해야 합니다.

 

임차권도 마찬가지로 선순위 임차권자가 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인데 배당요구도 하지 않았다면 경매 낙찰자는 임차권을 인수해야 합니다.

 

전세권과 임차권이 무엇인지 알았고 어떤 특징이 있는지 이해했으며 경매 물건에 전세권과 임차권이 있어도 어떻게 대응해야 하는지 알게 되었으니 특수물건으로 구분되어 있는 경매 물건도 두려움 없이 분석하고 입찰 도전할 수 있겠죠?