상가투자 주의사항, 상가투자 절대로 실패하지 않는 방법

상가 투자 공부한 내용 계속해서 정리해나갈 예정...


책
- 상가투자 비밀노트
- 서울휘의 월급받는 알짜상가에 투자하라
- 대한민국 상가투자 지도


유투브
- 족장TV

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▲상가는 아파트처럼 시세가 없다

▲같은 위치의 같은 크기의 상가도 매매가는 천지차이가 될 수 있다

▲아파트 단지내 상가에 투자하려면 아파트 세대수가 1000세대 이상은 되어야 한다

▲아파트 세대수 대비 상가수는 1/10 수준이 좋다

▲아파트 500세대, 상가수 1개 --> OK

▲아파트 500세대, 상가수 10개 --> 보수적 접근 필요

▲상가투자의 핵심은 현재 월세가 얼마냐, 미래 월세는 얼마가 될거냐이다.

▲상가는 철저하게 수익률로 매매가가 정해진다.

▲상가 1층은 수익률 4~5%, 2층 6~7%, 3층이상 8% ==> 정답은 없다..

▲상가를 매수할 때에는 미래 가치까지 염두해 두어야 한다.

▲상가가 접근이 편리한지?? 배후세대의 이동 동선에 상가가 위치하고 있는지??

▲횡단도보, 버스정류장이 단 몇 미터만 이동해도 유동인구 동선이 상가 투자 수익률이 폭락하거나 폭등할 수 있다.

https://reviewhana.tistory.com/96

천호동 로데오거리 상가 둘러보기(Feat. 횡단보도, 버스정류장 위치가 중요함)

▲스타벅스, 파리바게트, 베스킨라베스, 올리브영, 버거킹, 롯데리아, 약국, 편의점, 보인다면 검증된 상권

▲상가의 취득세는 4%


▲대형평형 위주의 아파트 거주하는 사람들은 단지내 상가보다 외부상권 상가를 이용하는 비율이 높다

▲월세 비율이 높은 단지보다, 전세나 자가 위주인 곳의 소비력이 높고 단지내 상가 매출도 높다



▲편의점은 10~15평 필요

▲음식점 15~30평 필요

▲은행, 의원 30~50평 필요

▲노래방, PC방, 학원 50~100평 필요


▲건축물대장상의 용도 확인해야 한다


▲동선이 많이 겹칠수록 투자가치가 높은 상가이다

▲주변 대형쇼핑몰이 있다면 투자를 피해라

▲배후세대가 이용하는 상권의 범위를 그려라

▲항아리 상권을 찾아라


▲항아리 상권이란?
일정 정도의 배후세대가 갖추어진 특정 지역에 제한적인 상권이 형성되어 있고 지역적인 특성 상 상권이 더 이상 확장하지 못한는 권역

▲항아리 상권
- 서창지구
- 평촌, 범계역 상권
- 장기역 은유초 주변


▲상가 앞 인도가 2m가 채 안된다면 흐르는 동선 --> 유동인구가 많고 가시성이 좋아도 좋은 동선이 아니다

▲인도는 3m 이상이 좋음. 인도가 너무 넓어도 문제..

▲건물 1층 상가 앞에 조경시설, 공개공지, 완충녹지가 있다면 가시성이 떨어져 좋은 상가가 아니다

▲세로가 긴 세장형 상가보다 가로가 긴 가장형 상가가 더 좋다


▲상권정보시스템을 활용해라


▲1층 매매가 100이라면 2층은 50, 3층 이상 30, 지하1층은 30~40 --> 정답은 없음

▲임대료는 월매출의 10%~20%로 판단 --> 정답은 없음

▲보증금은 월 임대료의 18개월 정도 수준으로 책정한다 --> 정답은 없음

▲신도시 분양상가는 위험, 2~4년은 지나야 진짜 월세가 어느 정도인지 가늠 가능


▲권리금이 잘 형성되고 임대료를 인상해서 상가의 매매가를 높일 수 있는 업종은 허가업이며 결국 술을 판매할 수 있는 일반 음식점이 제일 좋음

▲허가업종인지 확인하는 방법은 건축물대장을 살펴봐라

▲한의원, 치과, 약국, 피부과 등 병의원이 안정적인 월세수입을 받을 수 있어서 가장 좋음

▲그 다음으로는 시설비용이 많이 드는 프랜차이즈 업종 --> 시설투자를 해서 본전 생각에 장기로 장사를 한다

▲임대수익을 생각하고 상가 투자를 하려면 요구수익률을 정해야 하고, 요구수익률은 보통 금리 + 3% 수준으로 움직인다.


▲코로나가 터지고 매출이 급감한 임차인을 돕기 위해 착한 임대인 캠페인이 있었는데 정작 임대료를 깎아준 임대인이 많지 않았다는 기사를 봤음.

왜 임대인은 임대료를 깎아 주지 않았을까? 임대인도 대출을 받아서 상가를 운영하고 있을테니 임대료를 낮춰주면 임대인 자신도 월세 수입이 줄어 생활이 어려워 지기 때문이라고만 생각했는데, 상가 매매가가 임대료에 연동되다 보니, 200만원 받던 임대료를 150만원으로 깎아주면 상가 매매가가 1억이 Down된다.

왜 임대인이 임대료를 쉽사리 낮추지 못하는지 알게 되어 소름...

그럼 나라에서는 이런 사실을 몰랐을까? 당연히 알고 있었겠지..그래서 더 소름...

▲상가에는 권리금이라는게 있는데, 경매로 권리금이 있는 상가를 낙찰 받고 임차인의 명도가 이루어지면 임차한 건물의 임차권이 소멸하면서 해당 상가의 낙찰자는 권리금 없는 상태로 상가를 인수하게 되고 이 상가를 다음 임차인에게 임대를 주면 권리금이 없는 상태가 된다. 임차인의 상가가 경매로 넘어갔는데, 권리금도 많이 장사를 하고 있다..그런데 경매로 낙찰을 받았다? 임차인과 협상을 하던가 강제집행을 하던가...전쟁이겠구만..

▲내가 낙찰 받고 어떤 업종으로 창업을 할 지 임차인의 입장에서 생각해봐야 함.

▲상가를 낙찰 받기 전에 미납관리비를 확인해라

▲경매로 나온 상가를 보러 갔는데 관리인이 다짜고짜 해당 물건을 볼 수 없으니 썩 꺼지라는 말도 듣는다..

▲상가가 공실이 나면 관리소장을 만나서 조언을 구해라

▲임차인의 시각에서 상가를 골라라

▲상가 주변으로 새로운 상권이 생기기 어려운 지역이 어디인지 공부해야 한다 ==> 항아리 상권을 의미하는 것 같음

▲상가 물건의 적정 임대료, 상권의 특성, 주동선, 공실상태, 3년내 해당 건물 변화를 역추적해서 공부해라

▲임대료로 A,B,C급을 분류해서 공부해라

▲경매는 인도명령이 있지만 공매는 명도 소송으로 임차인 명도를 해야함(7개월~1년)


▲동네 미용실 월세 70~100만원

▲동내 병원 월세 200~300만원 ==> 정답은 없다

▲경매로 상가를 낙찰받고 임차인을 받으면 임대사업자 등록하고 세금계산서를 발급해줘야 한다..

▲임대료 3개월치가 밀리는 순간 명도 대상이 된다

▲상가는 시세보다 싸게 매입해야 한다

▲매입 이후 2~4년 지난 시점에 인테리어, 업종, 임대수익률를 활용해 최대한 가치를 올려 매각해야 한다

▲매각 시점을 가장 먼저 생각한다

▲매각 가격을 고려한 매입가를 결정한다

▲매각 시기와 매각 가격을 반영한 임대료를 결정한다

▲임대료를 높게 받을 수 있는 최적의 업종을 선택한다

▲10억이 넘은 물건은 사업자 대출로 진행해야 한다

▲RTI(임대수익 이자상환 비율)을 공부해놔야 한다


▲가시성 - 상가가 눈에 잘띄는가?

▲접근성 - 차량이나 도보로 쉽게 접근이 가능한가?

▲인지성 - 점포의 위치를 알리거나 설명하기 용이한가? 재방문율이 높은 곳인가?


▲인구가 모이는 곳에 상권이 발달한다

▲권리금 라인이 상권의 핵심 라인

▲바깥과 연결된 창문이 없는 상가를 먹통상가라고 한다. 이런 상가는 피해라

▲1기 신도시는 상권의 구획정리가 다 되어 새로운 건물이 생기기 어렵워 재건축이 될 때까지 안정적인 수입을 올릴 수 있다

▲분양상가는 1층을 노려라

▲1층 10평은 어떤 업종이나 임차인을 구할수 있지만 2층이상은 10평으로 임대를 줄 수 있는 업종이 제한적이다

▲수변상가는 전망은 좋은데 습하고 악취가 난다

▲권리금 하락 --> 렌트 프리 기간 길어짐 --> 임대료 하락 --> 상권붕괴

▲부동산 시장은 호재는 상권에 빠르게 반영되고, 악재는 서서히 반영된다

▲상권은 한번 판세가 기울면 쉽사리 반전하기 힘들다. ==> 압구정, 가로수길, 홍대, 이대, 신촌, 이태원. 삼청동

▲임대차계약이 끝나고 임차인이 나갈때는 보증금을 돌려주시 전에 원상회복을 했는지 확인하고 폐업신고를 했는지 확인해라

▲경매로 상가를 고를 때는 대기업이 들어온 적이 있거나 대기업이 들어와 있는 곳을 적극적으로 공략해라

▲시대의 흐름을 읽고 라이프스타일이 만들어 내는 소비패턴을 공부해라

▲설빙, 피자헛, 미스터피자의 추락 ==> 유망 업종이라고 착각했다가 매각 타이밍을 놓칠 수 있다

▲핫한 지역을 항상 살펴라 ==> 연남동, 망리단길, 을지로, 성수동, 용산



공부하고 습득한 내용은 계속 채워 나갈 예정~~

 

 

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