[상가분석] 잠실새내역 트리지움 상가 2층(Feat. A급 상권 경매물건을 놓쳤네..ㅜㅜ)

경매물건  + 상가 공부 + 현황조사 + 가상입찰을 해본다.

 

같이 읽으면 좋은 글

상가투자 절대로 실패하지 않는 방법

선릉역 한신 인터밸리 2층 상가 공매 임장기

 

---

 

 

위치

잠실새내역 트리지움상가 2층

 

전용면적

16.9평

 

감정가

없음.

최저입찰가 8억9500만

 

현황조사

잠실새내역과 바로 연결되는 상가

이곳은 잠실엘스, 잠실리센츠, 잠실 트리지움 아파트 거주민 찾는 상가

상가 관련 강의 동영상에서 잠실새내역 상가는 주변 배후세대 대비 상가 개수가 적어서 아주 좋은 상권이라는 평을 들은 적이 있음

 

 

알라딘 중고서점 때문에 근처에 자주 가는데 트리지움 상가를 이번에 처음 방문함.

지도에서 보면 잠실엘스 아파트 상가와 잠실리센츠 아파트 상가보다 가시성이 떨어짐을 알 수 있다.

에스컬레이터를 타고 2층에 도착해서 유턴을 하면 해당 물건 확인 가능했음

 

하나은행이 있었다가 은행 점포가 없어지면서 경매에 나온 것 같음

 

2층은 증권사, 한의원, 치과, 학원, 피부관리실 등으로 이용 중임.

 

 

2층에 위치해 있고 대로변에서 보이는 위치에 있지만

사람들이 지나다니는 주동선인 횡단보도에서는 보이지 않는다

건너편 도보에서는 잘 보이지만 그 마저도 노점상 등으로 시야가 가려져서 잘 안 보일 듯

위 지도에서도 봤듯이 잠실새내역 대로에서는 해당 상가 물건이 보이지 않아서 가시성이 상당히 아쉽다

 

임대료 조사

위치	층	평수	월세	평당 월세
잠실새내역	2층	23평	350만	15만
잠실새내역	2층	6평	120만	20만

 

매매가 조사

비슷한 층수의 매매가 비교 대상이 없음 ㅜ.ㅜ

잠실새내역	2층	6평	3억	4897만
잠실새내역	2층	49.55평	23억5천	4750만
잠실새내역	2층	6평	3억3천3백	4900만

 

예상 월세

15만 *16.8평 = 253만

 

예상 매매가

250 * 12 / 6% = 5억(평당 1976만)

250 * 12 / 5% = 6억(평당 3550만)

250 * 12 / 4% = 7억 5천(평당 4437만)

250 * 12 / 3% = 10억(5917만)

 

최근 매매시세로 참고해서 평당 4900만원 가정하면 8억3천보다는 싸게 사야 낙찰받고 시세차익을 기대할 수 있을 것 같음

그런데 최저입찰가 8억9천5백만원..

위치가 워낙 좋아서 왠지 유찰이 될 것 같지는 않은데..

2층에 위치하고 있지만 기대수익률을 3~4%로 잡고 입찰을 하지 않을까?? 

 

결과는?

낙찰가 9억5천

잠실처럼 유동인구가 많고 상권이 좋은 곳은 2층 상가의 기대수익률이 3~4% 인 것으로 추정된다.

 

내가 만약 낙찰을 받았다고 하면 어떤 업종이 들어오게끔 만들까?

경매에는 3개 호실이 같이 매물로 나왔는데..

1개 호실만 낙찰을 받는다면 피부 관리실이 좋아 보이고

2~3개 호실을 낙찰을 받는다면 치과, 병원, 은행이 들어오면 딱 좋은 자리였다..

 

 

♥도움이 되셨다면 '공감' 꾸욱 부탁드립니다. 다음 포스팅에 힘이 됩니다^^♥