[상가분석] 인천 서창동 상가 경매물건(Feat. 가시성의 중요성)

경매물건  + 상가 공부 + 현황조사 + 가상입찰을 해본다.

 

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위치

인천 남동구 서창동

 

전용면적

35.5평

 

감정가

3억2천2백

 

현황조사

인천 남동구 서창동에 위치한 상가

인천에서 서울방향으로 제2경인고속도로를 타고 가다 보면 오른쪽에 보인다.

아래 지도에서 보면 아파트들이 상가지역을 둘러싸고 있다. 

바로 항아리 상권이다.

 

 

항아리 상권이란?

일정 정도의 배후세대가 갖추어진 특정 지역에 제한적인 상권이 형성되어 있고 지역적인 특성 상 상권이 더 이상 확장하지 못하는 권역

대표적인 항이리상권

• 평촌, 범계역 상권
• 장기역 은유초 주변

 

상가 주변 배후세대는 얼마나 될까?

아파트 세대수 모두 더해보면 10688세대

서창2지구 휴먼시아 1단지	2186세대
LH청아안아파트	742세대
서창2지구 더포레스트	1288세대
서청 LH5단지	678세대
서창청광플러스원	582세대
서창센트럴푸르지오	1160세대
e편한세상서창	835세대
서창센트라스	566세대
서창에코에비뉴	855세대
서창퍼스트뷰	1196세대
호반베르디움	600세대

 

플라자 상가는 몇 개나 있을까?

자그마치 25개

 

 

500세대당 플라자 상가 1개가 적당하다고 하던데..

10000세대면 플라자 상가 20개가 적당한 셈인데 약간 더 많은 것 같음..

임장을 한 상가는 대로변에 위치하고 있어 가시성은 좋았음..

 

하지만.....

1~4층까지 공실이 많이 보임..

 

 

엘리베이터를 타고 내리면 3개 호수가 모두 공실...

물건지는 그중에서도 가장 끝에 위치하고 있음....

 

건물 밖에서 보면 서창센트라스 아파트 쪽문에서 건물이 바로 보이지만..

대로변에서는 물건지가 전혀 보이지 않음..

1층 상가도 공실, 2층 동일 위치도 공실, 3층도 공실..

 

임대료 조사

위치	층	평수	월세	평당 월세
대로변 상가	3층	28평	80만	28500원
대로변 상가	2층	28평	100만	35000원
대로변 상가	2층	31평	120만	38000원
대로변 코너	3층	48평	150만	31250원

 

매매가 조사

매매가는 평당 980만~1200만원 수준으로 확인됨

위치	층	평수	매매가	평당가
대로변상가	2층	23평	3억	1300만
대로변상가	3층	77평	8억	1038만
대로변상가	3층	63평	6억2천	984만
대로변상가	3층	29평	3억6천	1240만

 

2017년~2020년 상가 매매내역을 평당 800~1000만원 수준으로 거래된 것으로 확인됨

2017년~2018년에 거래가 많이 이루어졌는데 현재 평당가는 몇 년 전보다 하락세인 것 같음

 

예상 월세

평당 3만 * 35평 = 105만원

대략 90~105만원 수준이 아닐까 싶음

 

 

예상 매매가

 

1) 요구수익률 4% 가정 시 예상 매매가

90 * 12 / 4% = 2억 7천(평당 760만)

95 * 12 / 4% = 2억8천5백(평당 800만)

100 * 12 / 4% = 3억(평당 845만)

105 * 12 / 4% = 3억1천5백(평당 887만)

 

2) 요구수익률 6% 가정 시 예상 매매가

90 * 12 / 6% = 1억 8천(평당 507만)

95 * 12 / 6% = 1억 9천(평당 535만)

100 * 12 / 6% = 2억(평당 563만)

105 * 12 / 6% = 2억1천(평당 591만)

 

3) 평당가로 계산 시 예상 매매가

평당 950만원 가정하면 35.5*950만 = 33725만

평당 900만원 가정하면 35.5*900만 = 31950만

평당 850만원 가정하면 35.5*900만 = 3억

평당 800만원 가정하면 35.5*900만 = 28400만

 

공실도 많고

3층 맨 끝에 있는 데다가 대로변에서 보이지도 않고

임대료 90만원 받기도 쉽지 않아 보이고

2층임에도 요구수익률이 6%가 안되는 것 같고..

임대료는 낮은데 매매가는 높고 임대수익률도 높지 않음..

낙찰받아 매각하는 게 쉽지 않아 보이고 월세 80만원을 받는다고 가정 시 1억 6천보다 싸게 사야 할 것 같음..

감정가의 50%도 싸지 않아 보임..

 

결과는?

 To be continue..............