블로그에서 공유되고 있는 서울부동산 지옥되는 과정을 옮겨 적는다.
대충 알아보는 서울부동산이 지옥이 되어 가는 과정 (2021년 7월 11일 글 )
17년
정부의 입장(이하 정부) : 문재인 대통령 임기 시작부터 '강남'과의 전쟁을 선포한다. 13년전의 부동산정책 실패를 뒤엎기 위한 위대한 한 발.
서울의 입장(이하 서울) : 서울/강남 이제 겨우 리먼 전고 회복했거나 중대형은 아직도 빌빌거려서 규제할 필요 없는데 이해가 가질 않는 상황.
정부 : 반포 33평 15억 , 잠실 10억이 납득이 가지 않는 가격이라고 판단하고 규제 시작.
서민이 30년 모아야 잠실 겨우 산다는건 정부 입장에서는 납득이 가질 않음
서울 : 반포 래미안 퍼스티지에 왜 직장인이 살아야 하는가.
17년 8.2대책 발표
정부 : ltv/dti 40%로 축소 시행. 현금없이 집사는 매수자 차단 시도.
시장 : 전세라는 레버지는 남았다는 판단.
정부 : 재건축 초과이익 환수제 부활. 강남은 최소 4억~8억(124주구 기준) 부과 기준 시행.
조합설립 이후 매매하면 현금청산
재당첨 5년 제한
분양가 상한제 시행 예고
시장 : 신축 아파트가 대세가 될 것을 예상
실제로 관리처분인가 신청하지 못한 재건축은 시장에서 매매가가 멈춰버리고 신축과 관처 통과한 단지들은 가격 폭등을 하게 된다.
하지만 그렇다고 재건축이 도태되었는가? 라고 한다면 그것도 아니었다.
재초환 리스크를 감당하더라도 '신축'이 오르기 시작하니 재건축이 딸려올라가는 상황이 발생 (기존에는 재건축이 시장을 리딩)
3. 다주택자 양도세 중과세 발표 10~20% , 종부세 인상
임대사업자 등록 유도 + 인센티브 제시(양도세 100%면제/종부세 분리과세)
정부 :. 다주택자들 매물 시장에 매도하도록 유도. 18년 4월까지 시간을 준다는 기사들이 속속 등장.
임대 사업자 등록 유도.
(정부의 속내 : 겁먹고 좀 팔길 바랬을지도. 종부세 올리면 조세부담의 귀착 때문에 전 월세 시장 혼돈을 예상해서 단 임대사업자 유도)
시장 : 증여/임사 등록 러쉬 발생. (증여매물 최소 5년 / 임사 물건 최대 10년 매물 잠김 시작)
- 이 과정에서 당시 문재인 정권 교육부총리 '김상곤' 은 장차관급들이 다주택자라는 압력 때문에 래미안 대치팰리스를 23억 8천만원에 팔게되지만
곧바로 경질되면서 그 자리를 유은혜가 앉게 된다. (최근 래대팰 해당 평형은 매매가 40억 / 전세 25억이다..)
4. 비과세 요건 2년 거주 요건 신설
비과세 받고 싶으면 2년 실거주 정책 시행.
시장 : 임대인들은 결국 본인들의 주택으로 돌아가면서 기존 임차인들을 내몰기 시작함
(임대 매물 감소)
18년 상반기 조정 시작 + 5월 31일 절세매물 매도 종료
6월달 불장 시작.
18.9.13 대책 발표
사실 9.13은 큰 영향은 없었음.
전세시장에서 주목할 건
1가구 1주택자 장기보유특별공제 80% 기존 보유자들은 10년 보유시 적용되던 게
2년 실거주 요건을 채워야 80% 주는 걸로 바뀜 (안 채울시 30%의 양도세 감면이라 사실상 강제효과)
19년 1~4월 대 조정기 (최소 리먼급 하락 발생)
강남 부동산 최고점 대비 15% 하락 경험. - 실제로 종부세의 영향에 ᄄᆞ른 절세매물 던지기 (지금 보면 마지막 기회 수준의 종부세 )
+송파 헬리오 시티/개포 래미안 블레스티지 동시 입주 여파로 전세가 타격+매매가에도 다소 영향(19년 상반기 헬리오,개포,잠실 전세 일시적으로 하락)
하지만, 9.13대책에서 장특공 거주요건 2년 붙인 덕분에 헬리오 전세대란 3개월 만에 종료되면서 반등 시작됨+전세매물 감소
상반기 조정 종료.
6월 ~12월 진정한 부동산 불장의 시작
이유 : 실수요 무주택/1주택자 갈아타기 영혼까지 끌어모으는 '상급지' '재건축' 갈아타기 폭발
8.2대책으로 시작된 똘똘한 한 채 열풍으로 상급지들은 당시를 기억하면 솔직히 지금보다 더 폭발적인 분위기 였다.
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19년 12월 xx일
정부 : 많은 수요대기자들의 영끌러시로 인해 강남과 상급지 터지기 일보 직전이라 판단.
재건축도 온갖 규제를 다 걸어놨지만 신축과 준신축이 상승하면서 동반상승함을 관찰.
ltv도 40%로 줄였지만 장특공 80% 받고 움직이는 사람들 10년 동안 저축한 자금력을 막을 수가 없었다.
그래서 정부는 대출을 더 조이거나 장특공을 없애는 버리는 쪽으로 가닥을 잡음.
15억 초과 아파트 ltv 0 으로 행정지도 1금융권에 하달하고 장특공 10년 거주 안 하면 절반으로 줄이기 시작.
국토부는 위헌 여지가 있다고 판단 . 소급은 기본적으로 위헌.
하지만 헌재 재판관들은 시장의 예상과는 반대로 현 정부의 손을 들어줄 것을 그때는 아무도 몰랐다.
19년 12월 16일
정부 : 앞으로 15억 초과 아파트는 담보가치를 0원으로 인정, 또한 장기보유특별공제를 80%까지 축소하고 21년 1월 1일 이후 매도하시는 거래부터 적용.
시장 : 장특공 2년 거주 채우라고 하셔서 지금 채우고 있는데 21년에 2년 채우게 되는데 소급 아닌지 등의 반발.
정부: 소급 이 아니라고 부정. 헌법소원 예상했으나 이길것으로 판단.
12월 17일
시장: 대출금지 위헌소송 접수
정부의 정책 pdf의 내용을 읽어보니 정부에서 매매할 때 대출해주지 말라는 글만 적혀 있음. 일단 매수 지르고 전세반환 대출은 되는 것으로 판단하고 계속 움직임.
정부 : 아차 싶었는지 12월 18일부터 매매하는 거래는 '전세반환대출'도 금지 시행. (12월 17일 계약분까지 인정됨)
19시즌 종료 -------------------------------------
2020 시즌 개막
상반기 조정이 거의 없었다. 심지어 코로나 사태가 시작되었어도 큰 변동이 없었다.
강남과 상급지의 가격은 멈춰있고 9억~15억 아파트는 오히려 매수세에 불이 붙어서 15억까지. 9억 이하는 9억원까지 강제로 자율상승,
그러나...
2020년 6월: 잠실 종합운동장 MICE 개발 확정발표
시장 : 삼성,대치,청담,잠실 에 매수 희망자 폭증.
정부 : 잠삼대청에 매수자가 늘자 토지 거래 허가제 시행. 국토부는 허가제는 주택을 대상으로 하는게 아니라고 판단했으나 대통령의 의지가 강했다.
국토부 : 잠실,삼성,대치,청담동은 향후 최장 5년간 '토지거래허가구역'으로 묶이며 6.22일 이후 매매부터 무주택자만 매수가능하며 전세끼고 매수 금지, 일시적 2주택 금지 (기존주택 전부 처분해야 허가가능) , 3개월 이내 입주 조건이 붙는다고 발표
시장 : gbc/mice 호재는 역삼,개포,신천,도곡,반포도 어차피 수혜지이기에 풍선효과 나타남.
그랬다. 사실 대치동 래대팰과 도곡렉슬은 한블럭. 잠실동과 신천동도 한블럭, 삼성동 역삼동도 gbc와 비슷한 거리였다,
이 덕분에 잠삼대청은 허가제로 묶였지만 '비허가제' 구역으로 매수세가 몰리면서 도곡렉슬은 단기간에 4억~5억이 쳐오르는 기염을 토하게 된다.
이후 20년 하반기는 여전히 상급지보다 하급지 핵불장 + 장특공 거주요건 때문에 전세매물이 줄어들면서 '전세가격'이 서서히 다시 올라가기 시작하는데
이를 감지한 민주당은 180석을 이용해 여야 합의 없이 임대차 3법을 통과시키게 된다.
민주당 : 서민들의 전세 안정을 위해 2+2 임대차 법을 통과라고 발표.
시장 : 노태우 대통령 시절인 90년대에 전세가 1년에서 2년으로 늘면서 전세 대폭 상승했음을 경험했기에 임대차법이 통과되면 전세가 폭등을 우려함. 안그래도 장특공 거주요건 때문에 전세가 귀해진 상황에서 현실성 없는 법인걸 모두가 아는 상황.
전세시장 : 단기간 급등 + 2+2로 2년의 시간을 번 사람들 희비가 엇갈림. 신규 전세와 갱신되는 전세 간극이 60~70% 차이가 나기 시작함.
정부 : 앞으로 '재건축 실거주 안하면 입주권 불가 발표' 조합 설립 단계 까지는 유예
시장 : 은마아파트 30년 보유한 사람도 입주권을 안준다는 말에 반발.
정부 : 2년 거주도 안하는 소유주한테 신축 입주권이 가지 않는 것은 정당하다는 입장,
시장 : 결국엔 기존 세입자들을 내보낼 수 밖에 없는 상황이 오면서 학군지 위주부터 전세가 폭등 시작.
이 사건으로 인해서 각종 재건축조차 전세가 소멸되기 시작하였으며 좀처럼 움직이지 않을 것만 같았던 압구정 재건축 시계가 움직이기 시작한다. (조합설립시 2년 거주 회피)
2020 시즌 종료
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2021 시즌 개막
2021년부터는 조정은 커녕 무한상승 불장의 시작.
또한 서울시장이 사라지면서 서울은 박영선 vs 오세훈의 재보궐 선거가 치러지게 된다.
결과는 오세훈 시장 승리
오세훈은 선거에서 '구더기 무서워서 장 못 담그냐' '재건축 1주일만에 풀어준다' 라고 발언하였으나, 막상 취임하고나니 이미 시장이 걷잡을 수 없음을 판단함.
2020년에 현정권이 정한 2년 실거주 입주권 때문에 압구정이 조합설립을 하게 되면서 그 여파로 시세 상승이 발현하기 시작함.
하필 오세훈 취임시기와 겹치면서 '오세훈 효과' 라는 말을 듣는게 두려웠는지 오세훈은 하면 안되는 '2차 토지거래허가제'를 시행한다.
그래서 압구정.성수.목동.여의도를 재건축 해주겠다는 명목으로 묶어버린다.
(이 과정에서 오세훈은 압구정 정상거래를 '자전거래'라고 하면서 투기꾼을 없애겠다는 말을 하게 되어 지지자들에게조차 의구심이 들도록 행동)
당연히 결과는 현정권 이 시행한 1차 허가제와 같이 해당지역 단기 폭등 + 풍선효과의 시작이었다.
강남 외에 상계주공을 필두로 강북 하급지 재건축 폭발적인 상승 + 1,2차 허가제를 모두 피한 '반포'의질주가 시작된다.
(참고로 반포는 왜 1,2차 모두 피해갔는지 아무도 모름.)
1. 반포도 GBC와 9호선으로 가깝기 때문에 묶었어야하고
2. 반포도 오세훈의 한강 르네상스 '전략정비구역'이라 묶여야 했는데 안 묶임
2021년 6월 오세훈은 '잠실/삼성/대치/청담' 동을 또다시 1년 연장해버림
이로써 2021년 상반기는
하급지 무간지옥
상급지는 반포 질주 + 토지거래허가구역 적립식 상승 대기중으로 종료.
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향후에 무서운 건 15억 대출금지 해제와 최장 5년인 토지거래허가제가 종료되는 시점에서
개발구역이랑 가장 가까운 잠삼대청과 대한민국 no.1 압구정의 눌렸던 시세 상승을 누가 해결하느냐가 관심사라고 할 수 있겠습니다.
+올 연말~ 내년초부터 슬슬 2+2 만기를 앞두고 세입자들에게 연락이 갈텐데 전세상승에 따른 매매가는 어떻게 될지도 지켜볼만한 관전 포인트가 되겠습니다.
내 생각
20년 7월 임대차2법 시작
18년 7월 2년 전세계약 했던 사람은 2+2 갱신해서 22년 7월까지 살 수 있다
20년 7월에 전세계약 맺은 사람은 2+2 갱신해서 24년 7월까지 살 수 있다.
22년 7월부터 전세 수요 > 공급 으로 인해 전세값 폭등 예상되는데.......
1년 남았구만..
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