오피스텔 vs 생활형숙박시설 차이점(Feat. 세금과 규제)

 

요즘 오피스텔, 아파텔이 핫하다..

오피스텔은 절대 사는 게 아니라는 말을 귀가 따갑게 들었는데..

시대가 변하면 투자법도 변한다..

과거의 경험에 기반하여 생기는 오해를 어떻게 극복하고 빠르게 변하는 투자 트렌드를 캐치하고 투자하는가가 중요한 것 같다..

다시 한번 아파트, 오피스텔, 생활형 숙박시설이 어떻게 다른지 정리해본다.

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오피스텔이란?

오피스텔은 건축법 적용을 받는 업무용 시설

오피스와 호텔의 합성어

낮에는 업무를 주로 하지만 저녁에는 개별실에 일부 숙식을 할 수 있는 공간

주 용도가 업무시설이며 업무공간이 50% 이상이고 주거공간이 50% 미만인 건축물

주거 수요가 늘면서 오피스텔은 주거용으로 진화

1986년 오피스텔의 바닥 난방이 전격 금지되었음.  바닥 난방을 막은 건 주거용으로 쓰지 말라는 얘기였다.

1995년 오피스텔 바닥 난방 규제가 사라짐.

2004년 6월 바닥 난방을 다시 금지시켰음.

2006년 전용 50㎡ 이하만 바닥 난방 가능하도록 규제를 완화.

2009년 1월 60㎡ 이하로 바닥 난방 규제 완화.

2009년 8월 전용 85㎡ 이하까지 바닥 난방 가능하도록 규제 완화.

당시 수도권 일대 전세난이 심해지자 오피스텔 공급을 늘리기 위한 조치였다.

 

 

아파텔이란?

오피스텔이 아파트와 동일한 구조인 주거 공간으로 진화하면서 아파트와 오피스텔의 합성어로 아파텔이라고 부르고 있다.  

아파텔은 20~30평대 아파트의 통상적인 구조인 방3 화장실 2 구조와 흡사한 주거용 오피스텔이다

 

생활형숙박시설이란?

취사 시설을 갖춘 장기 투숙형 숙박시설.

호텔이나 모텔, 여관에는 관련법상 취사가 불가능한데..

한국에 업무나 관광차 장기 투숙하는 외국인이나 지방으로 발령난 직장인들이 3~4개월에서 1년씩 묵을 곳이 마땅치 않기 때문에 2012년에 공중위생관리법 시행령을 고쳐서 도입

생활형 숙박시설은 방 단위로 나눠서 판매, 소유, 거래가 가능

3집당 1대의 주차공간만 확보되면 허가

주거시설은 학교 부담금이란걸 내야하는데 생활형숙박시설은 학교 부담금 세제 면제

숙박업이 목적이기 때문에 공중위생법상 신고가 필수

건축법상 상업시설인데 주거시설로 사용하면 불법 전용에 해당되기 때문에 시가의 10%까지 이행강제금 부과

	아파트	오피스텔	생활형 숙박시설
관련법	주택법	건축법 주택법	건축법
공부상 용도	공동주택	업무시설	숙박시설
실질 용도	주택	주택, 업무	주택, 숙박
바닥난방	가능	전용 85㎡ 이하까지 바닥 난방 가능	가능
취득세	1주택 : 1~3% 2주택 : 8% 3주택 : 12% 법인 : 12%	4.6% 주거용 오피스텔을 취득하고 이후 조정대상지역에 주택을 취득하면 8% 취득세 중과	4.6%
재산세	0.1~0.4%	업무용 : 0.25% 주거용 : 0.1~0.4%	0.25%
종합부동산세	과세대상	주거용 : 과세대상	면제
다주택 양도세 중과	다주택 중과 21년 1월 이후 분양권, 입주권 중과	주거용은 주택수 포함되어 중과대상 분양권은 주택수 미포함	주거용은 주택수 포함되어 중과대상 분양권은 주택수 미포함
1주택 비과세	가능	가능	가능
단기 양도세	1년 미만 : 70% 2년 미만 : 60%	주거용 오피스텔 경우 1년 미만 : 70% 2년 미만 : 60%	1년 미만 : 50% 2년 미만 : 40%
분양권 양도	분양권 양도세 중과	분양권 양도세 중과 없음	분양권 양도세 중과 없음
전매제한	수도권, 광역시, 규제지역 : 등기시까지	99실 오피스텔 전매제한 없음 투지과열지구, 조정대상지역 분양하는 100실이상 오피스텔 소유권이전 등기일까지 전매제한	1개 호실 전매가능 2개 호실 이상은 소유 호실 모두를 한사람에게만 전매 가능
청약 규제	청약 통장 필요 재당첨 제한 有	청양 통장 불필요 재당첨 규제 無	청양 통장 불필요 재당첨 규제 無
대출 규제	적용	미적용	미적용
주택임대사업자	불가능	8년 장기 임대 가능	주택임대사업자 불가 일반임대사업자 가능
전입신고	가능	가능하지만 전입신고시 주거용 오피스텔로 간주됨	30일이상 거주목적이면 전입신고 가능
담보대출	가능 15억이상 : 불가능	가능	가능
전세대출	한국주택금융공사 : 2억2천 주택도시보증공사 : 4억 서울보증보험 : 5억	전입신고 가능한 거주용 오피스텔에 한해 전세대출 가능	가능

 

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2021/07/22/HV47O6LO6BBQZMRZFEJGSPUFYE/

“매수문의 쇄도”… 용도변경 기준 완화에 몸값오른 레지던스

 

최근 아파트 공급을 늘리기는 어렵고

아파트 가격은 하루가 다르게 오르고

아파트 매매 수요는 줄지 않고

정보도 뾰족한 수가 없어서 그런지

생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경을 2년 동안 허락한다고 발표를 했다..

규제는 돌고 돈다...