오피스텔 취득시 주택임대사업자 vs 일반임대사업자 장단점 비교

최근 오피스텔 분양한다는 소식이 유난히 더 많이 들린다.

아파트 가격이 상승하면서 아파트의 대체제인 오피스텔의 수요가 많아져서 오피스텔의 관심이 높아지고 있다.

오피스텔은 오피스로도 사용할 수 있고 거주용으로도 사용할 수 있기에 오피스텔 취득시 임대사업자 등록을 하는데 주택임대사업자와 일반임대사업자의 장점과 단점이 무엇인지 알아보자.


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오피스텔 주택임대사업자 장점

오피스텔 취득시 주택임대사업자를 내면 가장 큰 장점은 취득세 감면이다.

오피스텔은 아파트나 일반 주택과 달리 취득세를 4.6%를 내야 하는데 일정 조건을 만족하면 취득세를 100% 감면해준다.

• 신규주택(최초로 분양받은 오피스텔)
• 주거용 오피스텔
• 취득가액 수도권 6억이하, 비수도권 3억이하
• 전용 60㎡ 이하
• 취득세 200만원 초과시 85% 감면

 

오피스텔을 주택으로 임대를 하는 것이기에 아파트처럼 전세를 줄수 있으며 세입자 전세대출도 나온다.

당연히 공실의 위험이 줄어든다.

 

오피스텔 주택임대사업자 단점

주택으로 간주하기 때문에 다른 주택 취득 또는 양도시 취득세, 양도세 계산시 주택임대사업으로 신고한 오피스텔은 주택수에 포함된다.

 

오피스텔 일반임대사업자 장점

오피스텔을 일반임대사업자로 등록시 가장 큰 장점은 해당 오피스텔이 주택수에 포함되지 않는다.

분양을 받는 경우에 건물에 대한 부가세를 환급받을 수 있다.

 

오피스텔 일반임대사업자 단점

주거용으로 임대를 주는게 아니라 사무실로 임대를 주는 것이기 때문에 전입신고가 불가하다.

전입신고를 하지 않는 것으로 계약서를 작성할 테니 전세대출도 나오지 않을테고 주거 수요가 줄어 공실의 위험이 상대적으로 클 수 있다.

임차인이 사업자등록을 하고 오피스텔에서 사업도 하고 주거를 하면 베스트

 

내 생각

오피스텔을 주택임대사업자로 임대를 하려면 교통, 학군, 직주근접등 아파트처럼 거주 수요자가 있는 지역이어야 한다.

오피스텔을 일반임대사업자로 임대를 하려면 교통이 좋고 사업자 수요가 있는 지역이어야 한다.

 

주택임대사업자 vs 일반임대사업자 비교

주택임대사업자와 일반임대사업자 비교를 표로 작성해보았다..

비교항목	주택임대사업자	일반임대사업자
장점	일정조건 만족시 취득세 감면	주택수에 미포함
단점	주거용으로 사용시 취득세, 양도세 계산시 주택수에 포함	전입신고 불가 업무용으로 공실 위험 상대적으로 높음
구분	주거용 - 세입자가 전입신고 - 미성년 자녀와 함께 거주	업무용 - 사업자등록 - 임대료의 부가세 신고
등록시기	계약일 이후 60일 이내 사업자 등록	계약일 이후 20일 이내 사업자 등록
취득세 - 최초분양	3가지 조건을 모두 충족하면 취득세 감면 - 신규주택 - 주거용 오피스텔 - 전용 60㎡ 이하 취득세 200만원 초과시 85% 감면	취득세 감면 받을 수 없음 분양가액 중 건물가의 부가세 10% 환급
주택수	포함	미포함
취득세	4.6%	4.6%
재산세	2호 이상 임대시 재산세 과세 기준시가 60% 금액의 0.15% 과세 (4년 단기/8년 장기 감면 비율 다름) - 전용 40㎡ 재산세액 50만원 초과시 면제 - 전용 40~60㎡ 이하 50% 감면(8년 : 75%) - 전용 60~85㎡ 이하 25% 감면(8년 : 50%)	재산세 과세 - 토지분 재산세 - 건물분 재산세 과세표준 70%의 0.2% 과세
종합부동산세	종합부동산세 합산 배제 합산 배제 임대주택 조건은 매년 검색해서 살펴봐야 함	종합부동산세 과세 제외
임대소득	종합소득세 과세 연 2,000만원 이하 임대소득세 분리과세 적용	종합소득세 과세 월세에 대한 부가세 10% 신고 의무
양도세	다주택여부에 따라 다름	일반세율(6~38%)
세금계산서	미발행	발행
의무기간	4년/8년 양도세 계산 등에 적용 되는 세법상의 임대의무기간은 5년	10년
임대료 인상	5%	5%
의무기간 내 매도	주택임대사업자에게 5년내 포괄양도 시 취득세 반환 개인에 매도시 - 1000만원 이하 과태료 - 감면 받은 취득세 및 재산세 반환	취득당시 환급받은 부가세 납부 임대사업자에게 포괄양수도 계약시 부가세 환급금을 토해내지 않고 매도 가능
사업자 변경	주택임대사업자에서 일반사업자로 변경시 과태료 3000만원	일반임대사업자에서 주택임대사업자로 변경 가능
기타	소득이 없고 직장의료보험에 편입되어 있는 사람이 사업자등록을 하면 의료보험과 국민연금을 내야한다	소득이 없고 직장의료보험에 편입되어 있는 사람이 사업자등록을 하면 의료보험과 국민연금을 내야한다

후아...세금은 너무 어렵다..

주거용 오피스텔(2룸 아파텔) 분양을 하고 있으면 주택임대사업자를 내야 한다는 얘기..

 

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