[상가분석] 용인시 수지구 죽전동 상가 경매물건 (Feat. 임장이 답이다~)

경매물건  + 상가 공부 + 현황조사 + 가상입찰을 해보고 있다..

용인시 수지구 죽전동 경매 물건 임장을 다녀오고 정리한다..

 

위치

용인 수지구 죽전동

 

전용면적

약 180평

 

감정가

13억

30~40평 상가 1개당 약 2.6억

 

1회차 입찰가 15억에 나와서 7회차 8억대까지 입찰가가 떨어졌다.

 

현황조사

수지 죽전동에 위치한 상가이다.

아래 지도에서 보면 아파트들이 상가지역을 둘러싸고 있다. 

바로 항아리 상권인데 상가 갯수가 많다

 

 

항아리 상권이란?

일정 정도의 배후세대가 갖추어진 특정 지역에 제한적인 상권이 형성되어 있고 지역적인 특성상 상권이 더 이상 확장하지 못하는 권역

대표적인 항이리상권

• 평촌, 범계역 상권
• 장기역 은유초 주변

상가 주변 배후세대는 얼마나 될까?

상가 주변에 아파트가 많은데 아쉽게도 30~50평 대형 평수로 이루어져 있다.

다 합치면 5700세대에 불과하다

진흥더블파크	160세대
죽전현대1차	702세대
현대홈타운	108세대
현대힐스테이트	120세대
죽전GS자이	109세대
푸르지오	142세대
죽전동부센트레빌	536세대
죽전건영캐스빌 7단지	472세대
죽전건영캐스빌 8단지	464세대
죽전건영캐스빌 9단지	318세대
죽전힐스테이트	1998세대
푸르지오	79세대
모아미래도	252세대
우미아노스빌	58세대
주공5단지	225세대

 

플라자 상가는 몇 개나 있을까?

자그마치 27개

 

500세대당 플라자 상가 1개가 적당하다고 하던데..

5700세대이면 플라자 상가 11개가 적당한 셈이니 상가 포화 상태..

20평~30평대로 이루어진 아파트 단지여서 세대수가 많았더라면 좋았겠지만 아쉽다..

임장을 한 상가는 대로변에 위치하고 있어 가시성은 매우 좋았음.

경매건은 아래 사진의 4층 산후조리원..

대형평수로 이루어진 주거지역인 데다가 지하철역까지 거리도 있으니 신혼부부들이 살기에 부담스러울 것 같고..

혼인율, 출산율 저하로 인해 산후조리원 운영이 어렵게 되어 매물로 나온 게 아닐까 추측된다..

상가 내 공실은 없는 것 같음..

 

물건지를 보고 싶었으나 접근 금지 상태

 

 

물건지를 보고 싶어 관리사무소에 연락을 하니 보여주지 못한단다...

이유는?

그냥 지금은 보여줄 수 없단다..잉???

전화기 너머에 짜증이 묻어있다..

일단 물건은 못보는 것으로...

물건지를 볼 수 없으니 위층 또는 아래층을 살펴보는 것으로...

학원, 교회, 치과, 한의원으로 사용되고 있으며 상가 구조를 대충 파악할 수 있었음

 

임대료 조사

위치	층	평수	월세	평당 월세
대로변 상가	5층	23평	80만	35000원
대로변 상가	5층	27평	80만	30000원
대로변 상가	3층	22평	70만	32000원
대로변 코너	3층	30평	100만	33000원
대로변 상가	6층	30평	130만	43000원
대로변 상가	5층	44평	120만	27000원
대로변 상가	3층	80평	220만	27500원
대로변 상가	4층	52평	150만	29000원

 

1층 평당 월세 약 10만

2층 평당 월세 약 4만

3층 평당 월세 약 3만

4층 평당 월세 약 28000원

5층 평당 월세 약 27000원

 

매매가 조사

평당 매매가는 3~6층 기준 약 650만 ~ 750만 수준으로 확인됨

위치	층	평수	매매가	평당가
대로변상가	6층	34평	2억 5천	737만
대로변상가	5층	45평	3억 4천	743만
대로변상가	4층	35평	3억 5천	1008만
대로변상가	2층	30평	2억 5천	850만
대로변 상가	3층	74평	4억 8천	648만

 

예상 월세

평당 25000원 * 180평 = 450만

평당 28000원 * 180평 = 500만

 

예상 매매가

1) 요구수익률 기준 예상 매매가

	요구수익률 4%	요구수익률 5%	요구수익률 6%
월세 450만	13억 5천	10억 8천	9억
월세 500만	15억	12억	10억

 

2) 평당가로 계산 시 예상 매매가

평당 600만원 가정하면 180 * 600만 = 10억 8천

평당 650만원 가정하면 180 *  650만 = 11억 7천

평당 700만원 가정하면 180 *  700만 = 12억 6천

 

내 생각

주변 상가 공실 없고 상가 건물 4층 전체를 쓸 수 있어서 매력적

가시성도 좋고 임대료가 높지 않아서 병원, 한의원이 들어오면 좋을 것 같음

스터디 카페도 적합하지 않을까 생각했는데 세대수가 작아서 수요가 낮을 것 같음

불법증측 등재되어 있어 추가적인 비용이 소요될 것 같음..

 

 

월세 450만원에 요구수익률 6%면 매매가가 약 9억인데..

매매차익을 얻으려면 9억보다 싸게 낙찰받아야 하지 않을까 싶고..

최저입찰가가 8억대로 떨어져서 매력적인 가격이 된 것 같음...

물론 난 지금 돈이 없음..ㅎㅎㅎ

 

결과는?

월세 450만원에 요구수익률 6%면 매매가가 약 9억인데 낙찰가가 9억2백20원..

 

 

주변 월세, 평당 매매가, 요구수익률 등으로 상각 매매가가 결정되는 메커니즘을 실습해 볼 수 있었음.

많은 지역의 임장과 가상 입찰을 더 해보면 감이 생길 것 같음..

나중에 산후조리원이 어떤 업종으로 변화해 있을지 찾아가 보고 시장의 트렌드를 공부해보겠음..

 

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