아파트 분양권 중도금 대출 보증한도, 보증건수 정리(Feat. HUG, HF가 무엇인지 아느냐?)

부동산 투자를 위해 공부를 하던중 아파트 분양권에 관심을 갖게 되었고 중도금 대출 보증한도, 보증건수 이해가 필요하다는 것을 깨닫게 되어 정리를 해보았음. 

 

부동산 투자를 하면  무주택자 --> 1주택자 --> 일시적 1가구 2주택자 --> 다주택자 --> 임대사업자 --> 매매사업자 --> 법인 순서로 발전을 하는 것 같고 일시적 1가구 2주택자 또는 다주택자 투자자들은 나라에서 허용하는 대출 보증한도와 보증건수를 최대로 이용해서 투자를 진행하고 있다는 것을 알게되었음

 

나만 대출한도를 최대로 끌어다 사용하고 있지 않았다는 사실을 알고 허탈했는데, 이번 기회에  중도금 대출 보증한도에 대한 이해를 하고 투자에 활용하겠음.

 

 

 

중도금

 

아파트를 분양받으면 건설사에 돈을 지불해야겠지?

보통 계약금(10%) + 중도금(60%) + 잔금(30%)을 지불한다..

6억짜리 아파트를 분양받으면

계약금 6천만원

중도금 3억 6천만원

잔금 1억 8천만원이 필요하다


중도금 낼 돈 없으면 대출받아야 하는데..

누가 대출해주나??

은행이 대출해 주겠지??

그런데 아파트는 지어지지 않았는데 은행은 뭘 믿고 대출을 해주나?

아파트 실물이 없으니 담보물이 없이 분양권을 가지고 대출을 해줘야 하지만..

은행이 건설사가, 시행사, 시공사를 믿고 중도금 대출해주나?

 

바로 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG)가 분양권 보증해주고 중도금 대출을 해준다.

 

 

 

 

한국주택금융공사(HF)

Korea Housing Finance Corporation

주택 저당 채권 등의 유동화와 주택 금융 신용 보증 및 주택 담보 노후연금 보증 업무를 수행함으로써 주택금융 등의 장기적ㆍ안정적 공급을 촉진하여 국민의 복지 증진과 국민 경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한국주택금융공사법에 의하여 2004년 3월 1일자로 설립된 금융위원회 산하 기금관리형 준정부기관이다. 

https://www.hf.go.kr/hf/sub02/_sub02_0201.do

주택금융공사 | 주택보증 | 중도금보증 | 일반중도금

 

 

 

주택도시보증공사(HUG)

Korea Housing & Urban Guarantee Corporation

주 업무는 분양보증으로 대한민국만의 독특한 선분양제도 하에서 입주자들을 보호하는 기능을 하고 있다. 분양보증이란 건설사가 부도 등의 이유로 주택 사업을 지속하기 어려울 경우 소비자에게 입주금을 돌려주거나, 사업을 승계해 건축물을 완공시켜 입주자의 피해를 최소화하는 상품이다. 30세대 이상의 주택사업을 하기 위해선 반드시 주택도시보증공사의 분양보증을 받아야 하기에 정부에서 주택 공급량을 조정할 때 보증심사를 강화하거나, 보증료율을 조정하기도 한다. 

 

http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/hp/ighp000001.jsp

주택구입자금보증 | 주택도시보증공사

 

 

 

 

중도금 대출 보증 건수 & 보증금 한도

아파트를 살 때마다 중도금을 대출해주면 좋겠지만 당연히 안 해주겠지?

 

핵심은 중도금 보증은 세대당 2건만 가능!!

 

 

지역도 중요한데..

 

규제지역(투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역)은 중도금 보증이 세대당 1건만 가능

비규제지역은 중도금 보증이 세대당 2건 가능

 

1st 규제지역 보증 가능 --> 2nd 규제지역 보증 불가능

 

1st 비규제지역 보증 가능 --> 2nd 비규제 지역 보증 가능

 

 

순서도 중요한데..

 

규제지역 A아파트 분양받아서 중도금 보증 1건을 받은 상태에서

 

비규제지역 B아파트 분양 받아도 중도금 보증을 1건 더 받을 수 있음

 

1st 규제지역 보증 가능 --> 2nd 비규제지역 보증 가능

 

 

그런데...

 

비규제지역 A아파트 분양받아서 중도금 보증 1건을 받은 상태에서

 

규제지역 B아파트 분양받으면 중도금 보증 1건을 더 받을 수 없음

 

1st 비규제지역 보증 가능 --> 2nd 규제지역 보증 불가능

 

 

 

 

 

* 수도권 : 서울시, 경기도, 인천시

* 광역시 : 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 세종특별시

 

중도금 보증건수	첫번째 중도금 보증			두번째 중도금 보증			보증 가능 여부	보증금액 한도
	규제여부	명의	지역	규제여부	명의	지역
세대당 1건	규제지역	본인	수도권, 광역시	-	-	-	가능	HF 3억 HUG 5억
			기타	-	-	-	가능	HF 3억 HUG 3억
	비규제지역	본인	수도권, 광역시	-	-	-	가능	HF 3억 HUG 5억
			기타	-	-	-	가능	HUG 3억 HUG 3억

 

 

중도금 보증건수	첫번째 중도금 보증			두번째 중도금 보증			보증 가능 여부	보증금액 한도
	규제여부	명의	지역	규제여부	명의	지역
세대당 2건	규제지역	본인	수도권, 광역시	비규제지역	본인	수도권, 광역시	가능	HF + HF = 3억 HUG + HUG = 5억 HF + HUG = 8억 HUG + HF = 8억
	규제지역	본인	기타	비규제지역	본인	기타	가능	HF + HF = 3억 HUG + HUG = 3억 HF + HUG = 6억 HUG + HF = 6억
	규제지역	본인	수도권, 광역시	비규제지역	배우자	수도군, 광역시	가능	HF + HF = 6억 HUG + HUG = 10억 HF + HUG = 8억 HUG + HF = 8억
	규제지역	본인	기타	비규제지역	배우자	기타	가능	HF + HF = 6억 HUG + HUG = 6억 HF + HUG = 6억 HUG + HF = 6억

중도금 보증건수	첫번째 중도금 보증			두번째 중도금 보증			보증 가능 여부	보증금액 한도
	규제여부	명의	지역	규제여부	명의	지역
세대당 2건	비규제지역	본인	수도권, 광역시	비규제지역	본인	수도권, 광역시	가능	HF + HF = 3억 HUG + HUG = 5억 HF + HUG = 8억 HUG + HF = 8억
	비규제지역	본인	기타	비규제지역	본인	기타	가능	HF + HF = 3억 HUG + HUG = 3억 HF + HUG = 6억 HUG + HF = 6억
	비규제지역	본인	수도권, 광역시	비규제지역	배우자	수도군, 광역시	가능	HF + HF = 6억 HUG + HUG = 10억 HF + HUG = 8억 HUG + HF = 8억
	비규제지역	본인	기타	비규제지역	배우자	기타	가능	HF + HF = 6억 HUG + HUG = 6억 HF + HUG = 6억 HUG + HF = 6억

 

 

중도금 보증건수	첫번째 중도금 보증			두번째 중도금 보증			보증 가능 여부	보증금액 한도
	규제여부	명의	지역	규제여부	명의	지역
세대당 1건	비규제지역	본인	수도권, 광역시	규제지역	본인	수도권, 광역시	첫번째 중도금 보증 가능 두번째 중도금 보증 불가능	HF 3억 HUG 5억
	비규제지역	본인	기타	규제지역	본인	기타		HF 3억 HUG 3억
	비규제지역	본인	수도권, 광역시	규제지역	배우자	수도군, 광역시		HF 3억 HUG 5억
	비규제지역	본인	기타	규제지역	배우자	기타		HF 3억 HUG 3억

 

 

중도금 보증건수	첫번째 중도금 보증			두번째 중도금 보증			보증 가능 여부	보증금액 한도
	규제여부	명의	지역	규제여부	명의	지역
세대당 1건	규제지역	본인	수도권, 광역시	규제지역	본인	수도권, 광역시	첫번째 중도금 보증 가능 두번째 중도금 보증 불가능	HF 3억 HUG 5억
	규제지역	본인	기타	규제지역	본인	기타		HF 3억 HUG 3억
	규제지역	본인	수도권, 광역시	규제지역	배우자	수도군, 광역시		HF 3억 HUG 5억
	규제지역	본인	기타	규제지역	배우자	기타		HF 3억 HUG 3억

 

 

HUG 보증금액 한도 상세

 

http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/hp/ighp000001.jsp

주택구입자금보증 | 주택도시보증공사

 

 

HF 보증금액 한도 상세

https://www.hf.go.kr/hf/sub02/_sub02_0201.do#/jwxe_main_content

주택금융공사 | 주택보증 | 중도금보증 | 일반중도금

 

 

 

중도금 보증 한도를 알았으니..

 

비규제지역 분양권을 알아볼 차례....

 

To Be Continue....

 

 

https://www.etoday.co.kr/news/view/2002954#:~:text=%EA%B8%B0%EC%A1%B4%EC%97%90%EB%8A%94%20%ED%88%AC%EA%B8%B0%EA%B3%BC%EC%97%B4%EC%A7%80%EA%B5%AC,%EC%82%AC%EC%8B%A4%EC%83%81%20%EC%A0%84%EB%A7%A4%20%EA%B8%88%EC%A7%80%20%EC%A1%B0%EC%B9%98%EB%8B%A4.

수도권·광역시 분양권 전매 금지에...들썩이는 지방 비규제지역

 

 

https://www.hankyung.com/realestate/article/2021071121891

전매·재당첨 제한 없는 '알짜 지방 아파트' 분양 받아볼까