부동산매매사업자 장점과 단점(Feat. 비규제지역 국평이 답이구나)

임대사업자를 알아보니 매매사업자와 법인도 고민하게 됨..

무주택자 --> 1주택자 --> 일시적 1가구 2주택자 --> 다주택자 --> 임대사업자 --> 매매사업자 --> 법인 순서로 발전하는 듯..

주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이를 살펴봤으니 매매사업자의 장점과 단점도 살펴보겠음.

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매매사업자

"1과세기간(6개월)중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 사업자"

1과세기간은 6개월로 1.1~6.30 또는 7.1 ~ 12.31 이다.

6개월 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 취득

1년 동안 2회 이상 취득하고 4회 이상 취득하면 매매사업자라고 하는데..

횟수에 관계없이 투자자가 매매사업자를 선택할 수 있다..

 

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매매사업자 장점

1) 양도세 

•  개인이 32평(85㎡ 이하) 아파트를 5억에 매입하고 1년 이내에 5.5억 매도한 경우
  양도소득세 70% 적용되어 3500만원 양도소득세를 내야 함  
• 매매사업자가 32평(85㎡ 이하) 아파트를 5억에 매입하고 1년 이내에 5.5억 매도한 경우
  양도소득세 15% 적용되어 750만 양도소득세를 내야 함

 

2) 필요경비 적용범위

• 개인의 양도소득세 인정되는 필요경비 범위보다 매매사업자의 필요경비 적용범위가 넓다
• 매매사업자의 경우 차량 유지비, 교통비, 일반 수리비등이 필요경비로 공제 가능

 

3) 결손금 10년간 이월공제 가능

 

4) 대출규제

• 대출규제가 강화되어 규제지역에서는 대출 LTV 규제가 개인이나, 임대업이나, 매매업이나 동일하다
• 비규제 지역에서는 매사업자가 대출규제가 없다

 

※ 차주 유형별, 목적별 주택담보대출 LTV 규제현황(20년 3월 2일 기준)

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매매사업자 단점

1) 양도세

• 개인이 40평(85㎡ 초과) 아파트를 7억에 매입하고 1년 이내에 7.5억 매도한 경우 양도소득세 70% 적용되어 3500만원 양도소득세를 내야함
•  매매사업자가 40평(85㎡ 초과) 아파트를 7억에 매입하고 1년 이내에 7.5억 매도한 경우 부가가치세와 양도소득세를 내야함

건물 감정가가 7억의 60%인 4.2억 가정하면

부가가치세 = 4.2억 * 10% = 4200만

양도소득세 = 5000만 * 15% = 750만

양도차익 5000만원인데 내야 할 세금이 부가가치세 4200 + 양도세 750 = 4950만

==> 85㎡초과 아파트를 거래하면 내야 할 세금이 많아짐

 

2) 건강보험료

•  소득이 없고 직장의료보험에 편입되어 있는 사람이 사업자등록을 하면 의료보험과 국민연금을 내야 한다

 

3) 세무사 수수료 발생

• 사업장 현황신고
• 종합소득세 신고
• 매매차익 예정신고

 

4) 비교과세

• 비교과세는 하나의 자산이 여러 세율에 해당할 경우, 그중 가장 큰 세금을 적용하는 것이다
• 주택매매사업은 기본적으로 주택을 공급하는 것을 사업으로 하는 사업소득세 부과
• 개인의 매매차익은 양도소득세 부과
• 양도세로 냈을 때와 사업소득세를 냈을 때를 비교하여 큰 금액으로 세금을 부과한다는 의미
• 비교과세 때문에 조정대상지역에서 부동산매매업으로 돈을 벌기 어려워졌음
• 근로소득, 이자, 배당 등 기타 소득이 없고  비규제지역 85㎡이하 주택 1년 미만 단기 매매로 매도차익을 올린다면 매매사업자가 개인보다 세금 유리

 

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※ 부동산매매업 비교과세 예시

※ 부동산 매매업자의 세액계산과 예정신고