[상가분석] 선릉역 한신인터밸리 2층 공매

경매물건  + 상가공부 + 현황조사 + 가상입찰을 해본다.

 

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위치

선릉역 한신인터밸리

 

전용면적

9.67평

 

감정가

34300만

 

현황조사

결혼식 때문에 방문한 적이 있던 건물이었음.

어쩐지 낯이 익더라..

예전에 방문했을 때는 예식장이 있어서 북적북적했는데, 코로나로 인해 예식장 규모가 대폭 축소된 듯..

2층에는 결혼 예물을 판매하거나 드레스 샵이 있었던 것 같은데 다 없어지고 공실로 남아 있음

주변 상가들도 죄다 공실이었음

 

 

 

임대료 조사

위치	층	평수	월세	평당 월세
선릉역 4번	2층	13평	250만	19만
선릉역 4번	2층	74평	1800만	24만
선릉역 5번	3층	39평	430만	10.75만
아르누보시티	2층	75평	2800만	37만
선릉역 3번	2층	48평	800만	16.5만
선릉역 3번	3층	48평	800만	16.5만
선릉역 3번 SK허브	3층	35평	500만	14만
선릉역 3번	2층 대로변 뒤편	40평	300만	7.5만

 

매매가 조사

선릉역 3번	2층	8.5평	3억	3529만
인터밸리	3층	10.65평	4억4천	4132만

 

예상 월세

18만 * 9.67평 = 175만

19만 * 9.67평 = 183만

20만 * 9.67평 - 193만

170만 ~ 200만

 

예상 매매가

170 * 12 /6% = 3억4천
180 * 12 /6% = 3억6천
190 * 12 /6% = 3억8천
200 * 12 /6% = 4억

3억4천/9.67평 = 3516만

3억6천/9.67평 = 3722만

3억8천/9.67평 = 3929만

4억/9.67평 = 4136만

 

주변 시세로 판단해보면 적정 매매가는 3억 4천 ~ 3억 6천 수준으로 판단됨.

경매로 낙찰받아 시세차익을 얻으려면 더 싸게 낙찰을 받아야 할 것 같음.

 

결과는?

낙찰가 3억 4천 7백만원

주변 월세 시세가 맞다고 가정하면 2층 상가의 매매 요구수익률은 5~6%가 맞는 것 같음 

 

내가 만약 낙찰을 받았다고 하면 어떤 업종이 들어오게끔 만들까?

네일샵? 마사지샵? 

낙찰도 중요하지만 어떻게 임차인에게 물건이 매력적으로 보이게 할 것인가?

어떤 임차인이 들어오면 좋을까를 항상 고민해야 한다..