서울 강동구 아파트 시세, 순위(feat. 내 맘대로 분석)

유투브에서 부동산 공부하기 좋은 때라는 말이 많이 나옴.

https://www.youtube.com/watch?v=YVLOJPkq9X4 

서울, 수도권 지역 아파트를 공부해놓으면 다음 번 부동산 투자에 도움이 될 것 같음.

아파트 입지와 시세가 어떻게 반영되는지 정량적인 공식이나 정답이 없겠지만,

세대수 300세대 이상, 30평 기준, 주요 아파트 단지 시세 비교를 해보겠음

내가 정한 기준으로 내 맘대로 아파트 순위를 매겨보고 실제 매매호가와 아파트 순위가 정합성이 맞는지 고민하는 시간을 가지겠음

암사동

 - 롯데캐슬퍼스트, 프라이어 팰리스, 선사현대가 대장아파트

 - 롯데캐슬퍼스트가 프라이어 팰리스보다 브랜드 가치가 높아서 시세가 높았는데, 연차가 15년에 가까워지며 브랜드에 따른 매매가 Gap은 점점 줄어들고 있는듯하다

 - 선사현대는 리모델링 이슈 있음

 

명일동

 - 래미안 솔베뉴가 대장아파트, 몇 년후에는 명일 신동아가 대장아파트가 될 것

 - 삼익그린2차가 재건축되면 대장아파트가 되겠지만 많은 시간 필요

 - 고덕현대, 한양, 고덕주공 9단지도 재건축이 될 것이기에 시세는 큰 차이가 나지 않음

 

상일동

 - 고덕아르테온이 대장아파트

 - 상일동은 재건축이 끝나 주변이 모두 새아파트로 변신

 - 지하철과 얼마나 가깝냐가 시세 차이를 내는 듯

 

고덕동

 - 고덕그라시움이 대장아파트

 - 고덕래미안힐스테이트가 2등, 고덕아이파크가 3등으로 보임, 세대수와 연식에 의해 시세 차이 발생

 

길동

 - 삼익파크가 재건축이 될 것이기에 대장아파트

 - 강동에코포레가 세대수는 작지만 새아파트이기 때문에 2등

 - 길동우성2차는 리모델링 예정인데 GS강동자이보다 시세가 저렴한게 아닌지?

 

천호동

 - 래미안강동팰리스가 대장아파트

 

성내동

 - 성내올림픽파크 한양수자인이 대장아파트인데 새 아파트 효과인듯

 - 세대수도 많고 지하철이 가까운 삼성래미안2단지가 2등

둔촌동

 - 둔촌주공이 대장아파트

 - 둔촌현대1차가 재건축 연한이 도래해서 2등 

나만의 분석

1) A아파트 - 신축, B아파트 - 구축 가정하면

• A아파트와 B아파트가 비슷한 입지에 10년 정도 연식 차이가 나면 15~20% 정도 시세차이가 날 수 있음
• A아파트와 B아파트가 30~35년 정도 연식 차이가 나면 재건축이 될 B아파트의 시세가 더 높아짐
• A아파트와 B아파트가 연식이 8년~10년 차이가 나도 B아파트가 학군지 접근성이 좋다면 시세 차이가 10% 이내로 유지 (고덕그라시움 vs 고덕아이파크)

 

2) A아파트, B아파트 연식이 비슷하다면

• A아파트와 B아파트가 동일한 입지, 동일한 연식이지만 브랜드 차이가 있다면 5%정도 시세차이가 발생
• 하지만 입주한지 15년이 넘어가면 브랜드 효과에 의한 시세차이는 줄어드는 것 같음